Luftaufnahme von zwei Häuserblocks in Ottweiler im Winter |
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Steuertricks bei Immobilien Mieten landen in der Karibik

Stand: 03.02.2021 06:19 Uhr

Ein undurchsichtiges Firmennetzwerk verdient an Tausenden von Wohnungen in Deutschland - Steuertricks steigern dabei die Rendite. Recherchen von SR und "Correctiv" zeigen: Die Mieten gelangen auf Umwegen bis auf die Britischen Jungferninseln.

Von Linda Grotholt, Niklas Resch, Volker Roth, Marc-André Kruppa, SR

Bernhard Werner (Name geändert) wohnt in der saarländischen Kleinstadt Ottweiler. Nicht unbedingt ein Ort, an dem man internationale Immobilienfonds erwarten würde. Aber von Werners Wohnung führen Spuren über eine Steueroase in der Karibik bis zu einer schottischen Adelsfamilie.

Reparaturen werden verschleppt

Werner lebt in einem Block mit 40 Wohnungen. Die Anlage ist in einem ziemlich schlechten Zustand: Risse in der Fassade, von den Balkonen bröckelt der Beton. Was Werner besonders ärgert: Der Eigentümer kümmert sich nicht oder sehr spät um wichtige Reparaturen in den Wohnungen. "Ein Schaden am Heizungsrohr im Wohnzimmer wurde erst nach Monaten behoben, obwohl da jeden Tag bestimmt eine Salatschüssel vollgetropft ist", so Werner.

Auch andere Mieter berichten dem SR von ähnlichen Erfahrungen, etwa von defekten Heizungen und Schimmel in den Wohnungen. Keiner will seinen richtigen Namen veröffentlicht sehen. Denn trotz des schlechten Zustands haben die Mieter Angst, ihre Wohnung zu verlieren. Auch im ländlich geprägten Ottweiler sei es mittlerweile schwierig, eine bezahlbare Wohnung zu finden.

Ein Häuserblock mit Mietwohnungen in Ottweiler, das Grundstück ist schneebedeckt. |

Wohin genau ihre Miete letztendlich geht, wissen die Bewohner nicht.

Eigentümerstruktur verschleiert

Eigentümer der 40 Wohnungen in Ottweiler ist die Firma Residential Value West 1 mit Sitz in Luxemburg. In Mietverträgen, die der SR einsehen konnte, steht keine genaue Kontaktadresse. Mieter können sich daher lediglich an die beauftragte Hausverwaltung wenden. Die sitzt Hunderte Kilometer entfernt und ist, so erzählen es viele Mieter, schwer zu erreichen. Werner bestätigt: "Von denen habe ich noch nie jemand hier gesehen. Die kümmern sich nicht."

In letzter Linie verantwortlich ist aber nicht die Hausverwaltung, und nicht einmal die Eigentümerfirma Residential Value West 1. Die Mieten fließen noch deutlich weiter.

Firmennetzwerk reicht bis in die Karibik

Recherchen vom SR und von "Correctiv" ergaben: Die Firma ist nur ein kleines Rädchen in einem weltweiten Firmennetzwerk, das über mehr als zehn Schritte zu einer Steueroase in der Karibik führt, auf den Britischen Jungferninseln.

Dem Netzwerk gehörten bis vor kurzem über mehrere Briefkastenfirmen mindestens 2000 Wohnungen in Deutschland, viele davon in nordrhein-westfälischen Städten wie Horn-Bad Meinberg oder Herne. Dokumente der Londoner Börse zeigen, dass dahinter unter anderem Mitglieder einer schottischen Adelsfamilie, des Gordon-Clans, stehen.

Die Recherchen legen nahe: Die Investoren kümmerten sich zwar wenig um die Belange der Mieter, dafür aber umso mehr darum, ihre Rendite mit Steuertricks zu optimieren.

Millionen sparen mit legalen Steuertricks

Schon beim Kauf des gesamten Wohnungspakets mitsamt der Häuser in Ottweiler vor gut drei Jahren nutzten die Investoren ein Steuerschlupfloch - einen sogenannten Share Deal. Der Kniff dabei: Sie haben nicht die Immobilien selbst gekauft, sondern Anteile (engl. share) an den Briefkastenfirmen, denen die Immobilien gehören. Weil es sich dabei nicht um einen Immobilienkauf im ursprünglichen Sinn handelt, wird keine Grunderwerbsteuer fällig.

Die Recherchen von SR und "Correctiv" deuten darauf hin, dass sich die Investoren dadurch Steuern in Millionenhöhe gespart haben könnten. Jeder "normale" Hauskäufer muss dagegen in Deutschland Grunderwerbsteuer zahlen - im Saarland sind das derzeit beispielsweise 6,5 Prozent des Kaufpreises.

Mietgewinne fast steuerfrei in die Karibik verschoben

Der zweite legale Steuertrick ist das Kleinrechnen der Mietgewinne - durch gegenseitige Kredite im Firmennetzwerk. Recherchen des SR mit Unterstützung von "Reporter.lu" zeigen: Der Eigentümer der Wohnanlage in Ottweiler, die Residential Value West 1, erhielt einen Kredit von ihrer Luxemburger Mutterfirma, die übrigens an derselben Adresse sitzt. Der Zinssatz ist hoch, mehr als acht Prozent. Dadurch muss die Residential Value West 1 hohe Kreditraten zahlen - und macht keine Mietgewinne mehr, die sie in Deutschland versteuern müsste.

Mit diesem Kredit-Trick werden die Zahlungen der deutschen Mieter über mehrere Ländergrenzen hinweg im Firmennetzwerk weitergeschoben - bis sie schließlich auf den britischen Jungferninseln landen. Dort werden dann gar keine Steuern fällig.

Schaden für den deutschen Staat unklar

Die ausländischen Investoren profitieren von der Infrastruktur in Deutschland, wie etwa Straßen, die zu ihren Häusern führen. Diese werden durch Steuern finanziert, an denen sich die Investoren durch ihre Tricks kaum beteiligen. Wie viele Steuern dem deutschen Staat so insgesamt entgehen, ist unklar.

Auf konkrete Fragen, auch zu den Beschwerden der Mieter, gab es von Seiten der Firmen keine Antwort. Auf Anfrage von SR und "Correctiv" hieß es lediglich, man halte sich an die geltenden Gesetze. Auch ein Besuch vor Ort in Luxemburg brachte keine Klarheit: An der Meldeadresse befinden sich über 100 Briefkastenfirmen, darunter auch mehrere aus dem Netzwerk des Gordon-Clans. Lediglich eine schick gekleidete Frau, die sich als Hausmeisterin vorstellt, teilt mit: keine Auskunft.

Immobilien-Karussell dreht sich weiter

Für Immobilienfonds gehört der gewinnbringende Verkauf ihrer Wohnungspakete nach einigen Jahren des Besitzes zur Geschäftsstrategie. So ist es auch in diesem Fall. Während der Recherche stellt sich heraus: Die Briefkastenfirmen - und damit mindestens 2000 Wohnungen in Deutschland - sind schon wieder weiterverkauft worden: an einen anderen Investoren. Erneut in Form eines Share Deals, so dass keine Grunderwerbsteuer fällig wird.

Es ist ein übliches Vorgehen beim Verkauf von großen Immobilienpaketen. Genaue Zahlen gibt es nicht, aber das hessische Finanzministerium schätzt, dass dem Staat pro Jahr auf diese Weise rund eine Milliarde Euro entgehen. Gesetzliche Änderungen auf Bundesebene werden zwar schon seit Jahren diskutiert, passiert ist seither aber nichts.

Der Fall zeigt, dass solche Deals mittlerweile nicht nur in Großstädten wie Berlin oder Hamburg abgewickelt werden, sondern auch in der Provinz - in Horn-Bad Meinberg, Lüdenscheid oder Ottweiler. Dort ärgert sich Bernhard Werner darüber, dass er als Mieter von den Eigentümerwechseln nichts erfahren hat. Er betont: "Für mich ist es doch wichtig zu wissen, bei wem meine Miete am Schluss eigentlich landet. Und wer damit auch für den Zustand der Häuser und der Wohnungen verantwortlich ist."

Über dieses Thema berichtete Inforadio am 03. Februar 2021 um 08:03 Uhr.