So viel vom Einkommen kostet eine Neubauwohnung

Studie zu Neubauten So viel Geld geht für die Miete drauf

Stand: 24.01.2019 06:00 Uhr

Die Nachfrage nach Wohnraum steigt, doch eine neue Studie im Auftrag von Panorama zeigt: Millionen Haushalte können sich eine Neubaumiete nicht leisten. Wo die Situation besonders schwierig ist, zeigen unsere interaktiven Karten.

Von Johannes Edelhoff, NDR

Millionen Haushalte in Deutschland können es sich nicht leisten, eine Neubauwohnung zu mieten. Das ist das Ergebnis einer Untersuchung, die das ARD-Magazin Panorama bei der Immobiliendatenfirma empirica-systeme in Auftrag gegeben hat.

In Deutschland wird zwar kräftig gebaut, doch viele Haushalte müssten mehr als 27 Prozent ihres Nettoeinkommens ausgeben, um sich einen Neubau zur Miete leisten zu können. Nicht nur in Großstädten wie Berlin, Dortmund oder Frankfurt ist das ein Problem - auch in mittelgroßen Städten wie Rostock, Jena oder Wilhelmshaven.

"Erschreckendes Ungleichgewicht"

"Das Ergebnis ist erschreckend. Wenn so viele Haushalte sich eine Neubaumiete nicht mehr leisten können, dann verschärfen wir das soziale Ungleichgewicht in der Gesellschaft", sagt Dietmar Walberg von der Arbeitsgemeinschaft für Zeitgemäßes Bauen, der auch die Bundesregierung berät.

Doch wo in Deutschland müssen Mieter besonders viel von ihrem Verdienst für eine Neubauwohnung bezahlen? Darauf gibt die Untersuchung Antworten. So haben die Experten errechnet, wie viel Prozent seines Einkommens ein durchschnittlicher Haushalt für die Miete einer Neubauwohnung ausgeben muss. Als Referenz wurden die real angebotenen 3-Zimmer-Wohnungen vor Ort genommen - die unterschiedlich groß sind.

Besonders in Großstädten können sich viele Einwohner Neubauten nicht leisten. In Berlin etwa liegt die sogenannte Mietbelastungsquote bei 41,3 Prozent. Die durchschnittliche Berliner Familie müsste also 41,3 Prozent ihres Nettoeinkommens ausgeben, um sich eine 3-Zimmer-Neubauwohnung zur Miete leisten zu können. Auch in Frankfurt ist die Mietbelastungsquote mit 40,7 Prozent sehr hoch. Eine durchschnittliche 3-Zimmer-Neubauwohnung kostet hier stolze 1450 Euro kalt.

In Leipzig kostet so ein Neubau zwar lediglich etwa 1012 Euro Monatsmiete, da aber die Leipziger deutlich weniger verdienen, liegt die Mietbelastungsquote hier auch bei 37,5 Prozent.

München weiterhin teuerste Stadt Deutschlands

In absoluten Zahlen ist nach wie vor München die teuerste Stadt Deutschlands. 18,67 Euro kostet hier der Quadratmeter zur Miete. In Berlin sind es 14 Euro/qm, in Frankfurt 14,95 Euro/qm in Düsseldorf 13,28 Euro/qm.

Geht man nach der Definition, dass ein Haushalt maximal 27 Prozent seines Einkommens für Miete ausgeben sollte, zeigt sich die volle Dimension des Problems. So kann sich ein Durchschnittshaushalt in Frankfurt, Augsburg, Leipzig oder Jena 90 Prozent der Wohnungen, die dort gebaut werden, nicht leisten.

Auch in manch ländlichen Regionen sind viele Menschen davon ausgeschlossen, in einen Neubau ziehen zu können. Im Kreis Ostprignitz-Ruppin etwa können sich die Bewohner mehr als die Hälfte der Neubauwohnungen nicht leisten.

Zu hohe Baukosten

Das Problem zu teurer Neubauten zeigt sich also nicht nur in angespannten Wohnungsmärkten in Städten. Einer der Hauptkostentreiber sind die hohen Bodenpreise. Ein weiterer wichtiger Faktor: die Baukosten.

Laut dem Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) sind die Baupreise seit 2005 um 33 Prozent gestiegen. Seitdem haben sich viele Bauvorschriften aus den Bereichen Brandschutz, Schallschutz oder für das Dämmen verschärft. Auch Dietmar Walberg sagt: "Die Baukosten steigen extrem. Oft entsteht da eine Kaltmiete von mindestens zehn Euro, und das ist dann jenseits dessen, was sich die meisten leisten können."

Die Baukosten gelten als politisch beeinflussbar. Sind sie zu hoch, wird die Miete am Ende genau die ein bis zwei Euro pro Quadratmeter zu teuer, sodass sie ein Polizist oder eine Krankenschwester nicht mehr bezahlen können.

Genau deshalb hatte die Bundesregierung 2014 auch die sogenannte Baukostensenkungskommission einberufen, um die Baukosten niedrig zu halten. Erstmals kritisieren jetzt einige Mitglieder der Kommission öffentlich die Bundesregierung, dass die ihre Vorschläge ignoriert habe: "Die wichtigsten Punkte sind nicht umgesetzt worden. Zuständig wäre das Bundesministerium des Inneren, Heimat und Bau", sagt Walberg.

Auch weitere Kommissionsmitglieder wie der Wirtschaftsverband "Zentraler Immobilien Ausschuss (ZIA)" kritisieren die Regierung. ZIA-Chef Andreas Mattner: "Es sind eher neue Regulierungen in der Diskussion, anstatt das Bauen zu erleichtern." Bundesbauminister Horst Seehofer sagte auf Nachfrage einem Reporter des ARD-Magazins Panorama: "So wie Sie ihre Probleme nach Prioritäten abschichten müssen, so muss ich das auch, so muss die Politik das auch." Er plane aber in Zukunft, das Thema Baukostensenkung zu bearbeiten, warne allerdings vor übertriebenen Erwartungen: "Es ist auch nicht ganz einfach, Vorschläge zur Realisierung des Bauaufwandes zu realisieren. In dem Moment, wo sie etwa anfangen, den Brandschutz zu reduzieren, werden sie sehr schnell an die Grenzen der Handlungsmöglichkeit kommen."

Steigende Belastungen

Die Zahlen zeigen aber, wie sich das Problem verschärft hat. In Berlin ist die Mietbelastungsquote um mehr als 40 Prozent gestiegen. Auch in Hamburg oder München muss man deutlich mehr vom Netto für eine Wohnung bezahlen. Lediglich in Köln und Düsseldorf stieg die Mietbelastungsquote moderat um etwa fünf Prozent.

Entspannt ist die Situation vor allem in ländlichen Kreisen mit hohen Einkommen. Etwa im Kreis Starnberg, wo der Durchschnittshaushalt mehr als 6000 Euro Netto zur Verfügung hat.

Hinweise zur Erhebungsmethode

Bei der Erhebung wurde das durchschnittliche Einkommen verwendet (nicht das Median-Einkommen). Dadurch hat die Untersuchung eine Rechtsschiefe. Das bedeutet: Die Mietbelastung ist für die meisten Bewohner in der Realität wohl noch höher. Da es mehr Menschen mit niedrigen Einkommen gibt und wenige Menschen mit besonders hohem Einkommen, ist das Durchschnittseinkommen höher als das Median-Einkommen. Es lag bei der Untersuchung aber kein Material zum Median-Einkommen vor.

Die Einkommensdaten stammen von der Immobiliendatenfirma empirica regio auf Basis des Statistischen Bundesamtes und sind auf das Jahr 2018 approximiert. Die Mieten beziehen sich auf Nettokaltmieten ohne Nebenkosten. Deswegen ist eine Grenze von 27 Prozent als maximale Miete angenommen. Laut Statistischem Bundesamt ist eine Grenze von 30 Prozent inklusive Nebenkosten die Regel. Für die Nebenkosten wurden drei Prozentpunkte abgezogen.

Einige Kreise fehlen in der Darstellung, weil dort keine Daten für 3-Zimmer-Neubauwohnungen zur Verfügung standen.

Mehr zum Thema sehen Sie heute bei Panorama - um 21:45 Uhr im Ersten.

Über dieses Thema berichtete das Erste am 24. Januar 2019 um 21:45 Uhr in der Sendung "Panorama".

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