Wohnhäuser im Münchner Stadtteil Schwabing | picture alliance/dpa

Erste Musterklage beim BGH Gemeinsam gegen Mieterhöhung

Stand: 18.03.2021 03:59 Uhr

Eine Immobilien-GmbH will kurz vor einer Gesetzesänderung eine Mieterhöhung durchsetzen. Der Mieterverein wehrt sich für die Bewohner und testet dabei ein neues Klageinstrument - heute vor dem BGH.

Von Claudia Kornmeier, ARD-Rechtsredaktion

Vor mehr als zwei Jahren wurde die Musterfeststellungsklage als neues Klageinstrument für Verbraucher eingeführt. Beobachter blickten gespannt auf den ersten Anwendungsfall im VW-Abgasskandal, der aber mit einem Vergleich endete.

Claudia Kornmeier

Der erste Musterprozess, der nun den Bundesgerichtshof erreicht hat, beschäftigt sich aber mit dem Mietrecht. Denn auch Mieter sind Verbraucher und können von dem neuen Instrument profitieren. Allerdings ist es für Fälle aus dem Mietrecht gar nicht so einfach, die Klage-Voraussetzungen zu erfüllen.

In dem konkreten Fall geht es um eine Mieterhöhung wegen einer angekündigten Modernisierung in einer Schwabinger Wohnanlage. Damit nicht jeder Mieter allein einzeln klagen muss, hat der Münchner Mieterverein eine Muster-Klage erhoben. Rund 100 Bewohner haben sich der Klage angeschlossen. In den Vorinstanzen bekamen sie Recht. Die Vermieterin, eine Immobilien-GmbH, legte aber Revision ein.

Schild am Eingang des Bundesgerichtshofs | dpa

Zum ersten Mal entscheidet der Bundesgerichtshof über eine Musterfeststellungsklage. Bild: dpa

Erhebliche Mieterhöhungen

Wärmedämmung, neue Fenster, Rollläden und Balkone - all dies kündigte die Hausverwaltung den Mietern Ende Dezember 2018 an. Geplanter Beginn des ersten Bauabschnitts: Ende 2019 - also erst fast ein Jahr nach der Ankündigung. Alle weiteren geplanten Maßnahmen sollten sogar erst im Zeitraum zwischen Frühjahr 2021 und Sommer 2023 durchgeführt werden.

Mit der Ankündigung verbunden: Mieterhöhungen in erheblichem Umfang. Nach Angaben des Mietervereins hätte ein betroffenes Ehepaar 729 Euro mehr Miete pro Monat zahlen sollen.

Gesetzesänderung ab 2019

Der Hintergrund für die Modernisierungsankündigung kurz vor Jahresende: Am 1. Januar 2019 trat eine Gesetzesänderung in Kraft, die die Rechte der Mieter stärkte. So durften Vermieter früher jährlich elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen, seit 2019 dürfen es nur noch acht Prozent sein.

Außerdem darf die Miete nach einer Modernisierung innerhalb von sechs Jahren - je nach Höhe der Ausgangsmiete - höchstens um zwei beziehungsweise drei Euro pro Quadratmeter im Monat steigen.

Für das betroffene Ehepaar bedeutet das: Nach neuem Recht hätte sich ihre Miete um maximal rund 230 Euro im Monat - statt um 729 Euro - erhöhen dürfen, so der Mieterverein.

Übergangsregelung ausgenutzt?

Für laufende Mietverträge hat der Gesetzgeber allerdings eine Übergangsregelung getroffen: Wenn die Ankündigung der Modernisierung dem Mieter bis zum 31. Dezember 2018 zuging, sollte das alte Recht gelten. Diese Übergangsregelung wollte die Immobilien-GmbH aus Sicht des Mietervereins ausnutzen, um "noch schnell altes Recht abzugreifen". Dies sei "unzulässig".

Das Oberlandesgericht München gab dem Mieterverein in der Vorinstanz Recht. Es brauche einen "engen zeitlichen Zusammenhang" zwischen der Ankündigung der Modernisierung und dem geplanten Baubeginn. Den habe es in dem konkreten Fall aber nicht gegeben.

Das Gericht war außerdem davon überzeugt, dass es die Modernisierungsankündigung nur deshalb vor dem 31. Dezember 2018 gegeben habe, um eine erhebliche Mieterhöhung nach altem Recht zu ermöglichen. Nun muss der Bundesgerichtshof die Frage klären.

Musterklage nicht auf Miet-Fälle zugeschnitten

Weitere Musterklagen zu mietrechtlichen Fragen gibt es bislang nicht. Aus Sicht des Deutschen Mieterbundes ist die Musterfeststellungsklage zwar ein sinnvolles Instrument, in der praktischen Anwendung im Mietrecht aber nicht unkompliziert. Die Musterfeststellungsklage sei für typische Massengeschäfte konzipiert, was Wohnungsmietverhältnisse nicht sind.

Damit eine Muster-Klage überhaupt eingereicht werden kann, müssen zunächst mindestens zehn Verbraucher mitmachen. Innerhalb der folgenden zwei Monate müssen insgesamt 50 Verbraucher zusammenkommen. Für die Anwendung der Musterfeststellungsklage im Mietrecht wäre es aus Sicht des Mieterbundes sinnvoller, wenn weniger Personen nötig wären.

Über dieses Thema berichtete BR24 am 18. März 2021 um 08:24 Uhr.