Blick auf verschiedene Wohnhäuser | dpa
FAQ

Steigende Energiekosten Was der Vermieter darf - und was nicht

Stand: 19.08.2022 15:38 Uhr

Wegen der teuren Energie haben Vermieter bereits die Heiztemperatur abgesenkt oder gar das Warmwasser abgestellt. Auch Mieterhöhungen begründen manche Eigentümer mit der Inflation. Doch ist das rechtens?

Von Lisa Königkamp, hr

Kommunen schließen ihre Hallenbäder, Denkmäler werden nicht mehr beleuchtet, und in öffentlichen Gebäuden soll weniger geheizt werden: Möglichkeiten, im öffentlichen Raum Energie zu sparen, gibt es viele. Im Privaten müssen sich Mieter oder Hausbesitzer auf hohe Nachzahlungen für ihre Energie einstellen.

Auch manche Vermieter haben schon reagiert, um bei Warmwasser oder Heizung den Verbrauch zu senken. Aus Frankfurt ist sogar der Fall von Wohnungsmietern bekannt geworden, die seit Wochen kein Warmwasser mehr haben - weil der Hauseigentümer die Heizungsanlage abgestellt hat.

Was ist Vermietern in Zeiten der steigenden Energiekosten und hohen Inflation erlaubt und was nicht? Ein Überblick.

Darf der Vermieter einfach das Warmwasser abstellen?

"Das darf er nicht", so die eindeutige Einschätzung von Gert Reeh, dem Vorsitzenden vom Mieterbund Hessen: "Es gibt eine sogenannte Grundversorgung im Mietrecht, dazu gehört die Warmwasserversorgung." Und die gelte den ganzen Tag über. Das hätten Gerichte bestätigt.

Passiert dies trotzdem, können Mieter mit einer einstweilige Verfügung reagieren. "Die einstweilige Verfügung ist vorläufig vollstreckbar. Wenn der Vermieter nicht kommt, können die Bewohner einen Installateur bestellen, und auch einen Schlüsseldienst, wenn die Anlage abgesperrt ist", sagt Reeh. Außerdem seien Vermieter schadenersatzpflichtig und müssten die Kosten übernehmen, wenn die Mieter woanders duschen, zum Beispiel in Schwimmbad.

Kann die Heizung heruntergeregelt werden?

Eine Absenkung der Heizung auf 17 oder 18 Grad ist laut aktueller Rechtsprechung zwischen 22 und 6 Uhr erlaubt. Um die Kosten zu senken, plant der Wohnungskonzern Vonovia genau das zum Beginn der nächsten Heizperiode. 

Etwas mehr als die Hälfte der 490.000 Vonovia-Wohnungen ist angeschlossen an Gas-Zentralheizungen, die jetzt bei routinemäßigen Wartungen umgestellt werden. Vonovia will auf 17 Grad drosseln, und zwar in der Zeit zwischen 23 und 6 Uhr. Damit sollen bis zu acht Prozent eingespart werden. Die Versorgung mit Warmwasser sei davon nicht betroffen, so das Unternehmen.

"Das wird problematisch für Schichtarbeiter oder ältere Leute, die auch dann mal länger wach bleiben wollen oder schlecht schlafen und dann heizen wollen", sagt Experte Reeh. "Dann muss man mit dem Vermieter in Kontakt treten."

Darf die Vorauszahlung einfach angehoben werden?

"Momentan stellen wir in der Beratung fest, dass viele Vermieter ihre Mieter bitten, die Betriebskosten-Vorauszahlung anzuheben", so Gert Reeh. Doch nur, weil bei der aktuellen Abrechnung eine Nachzahlung fällig wurde, habe der Vermieter das Recht, die Vorauszahlung anpassen. 

Der Mieterbund Hessen rät seinen Mitgliedern trotzdem, mit Vermietern ins Gespräch zu kommen, um die Vorauszahlung anzupassen. So lässt sich verhindern, dass eine Nachzahlung im kommenden Jahr unverhältnismäßig hoch ausfällt.

Manche Mietverträge sehen Betriebskostenpauschalen vor. Eine Erhöhung muss der Vermieter trotzdem schriftlich ankündigen und erklären, warum die Pauschale erhöht wird. Und: Wenn die Betriebskosten wieder sinken, muss die Pauschale ebenfalls angepasst werden.

Reicht die Inflation als Grund, um die Miete anzuheben?

Die Miete richtet sich normalerweise nach den "ortsüblichen Vergleichsmieten". Das heißt: Der örtliche Mietspiegel entscheidet darüber, ob eine Miete angehoben werden darf oder nicht. Vermieter dürfen das weder willkürlich noch unbegrenzt: "Es gibt eine Kappungsgrenze, so dass innerhalb von drei Jahren die Miete nur um 15 Prozent angehoben werden kann", so Reeh. Wurde die Miete einmal verändert, dürfe erst 15 Monate später erneut eine Erhöhung angesetzt werden.

Anders ist der Fall, wenn Mieter einen Vertrag unterschrieben haben, der eine Indexmiete vorsieht: Dabei wird eine Ausgangsmiete vereinbart, die der Vermieter entsprechend der aktuellen Inflationsrate anpassen kann. Maßgeblich ist hierbei der Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes. Die Miete erhöhen darf der Vermieter hier höchstens einmal im Jahr beziehungsweise frühestens ein Jahr nach Beginn des Mietverhältnisses.

Über dieses Thema berichtete die tagesschau am 25. Juli 2022 um 00:40 Uhr.