Hand dreht am Thermostat eines Heizkörpers | dpa

Mietrecht zu Gasverbrauch Darf der Vermieter die Heizung drosseln?

Stand: 13.07.2022 08:04 Uhr

Vonovia drosselt die nächtliche Heiztemperatur für Mietwohnungen. Angesichts der Gaskrise könnten bald auch andere Vermieter die Energiezufuhr begrenzen. Aber ist das erlaubt? Und: Wie sollten Mieter darauf reagieren?

Von Walter Kittel, BR

Wenn warmes Wasser rationiert wird oder die Heizung nicht mehr wie gewohnt warm wird, können sich Mieter wehren. Gewöhnlich wird in solchen Fällen zunächst die Miete gemindert. Aber auch gerichtliche Schritte sind möglich. 

Schon vor der aktuellen Energiekrise gab es Fälle, in denen Heizungen in Mehrfamilienhäusern nicht ausreichend mit Wärme versorgt wurden oder Mieter mit Hausverwaltungen über angemessene Duschtemperaturen stritten. Vermieter- und Mieterverbände haben deshalb Erfahrung auf dem Gebiet. Beide Seiten können sich auf eine langjährige Rechtsprechung berufen, und es besteht weitgehend Konsens: etwa, dass nicht einfach das warme Wasser zu bestimmten Zeiten abgestellt werden darf. Falls es doch passiert, sollten Mieter ihren Vermieter zunächst über den Mangel informieren, so Monika Schmid-Balzert, Rechtsanwältin beim bayerischen Landesverband des Deutschen Mieterbundes. 

Mietminderung als gängigstes Mittel

Für eine mangelhafte Wohnung kann die Miete umgehend gemindert werden, und zwar so lange, wie der Mangel besteht. Funktioniert zum Beispiel nachts die Warmwasserversorgung nicht, können Mieter nach Angaben des Deutschen Mieterbunds die Miete um rund acht Prozent kürzen. Das geht auch ohne Ankündigung oder Fristsetzung zur Behebung des Mangels. Handelt ein Vermieter trotzdem nicht, besteht danach die Möglichkeit, ihn zu verklagen und so gerichtlich zu zwingen, die Heizung wieder aufzudrehen.

Ulrike Kirchhoff, Vorsitzende des Hausbesitzerverbandes Haus und Grund Bayern, sieht ebenfalls die Vermieter in der Pflicht. Die regelmäßige Versorgung mit Warmwasser müssten diese ebenso sicherstellen wie die Versorgung der Wohnungen mit ausreichend Wärme, und zwar "innerhalb der vom Gesetzgeber beziehungsweise von den Gerichten gesetzten Grenzen".

Teilweise unklare Rechtslage

Was die Temperaturen betrifft, die nachts in Wohnungen erreicht werden müssen, haben die Gerichte in der Vergangenheit nicht immer einhellig geurteilt. Die Entscheidung des Immobilienkonzerns Vonovia, der die Heizleistung bei seinen Mietern zwischen 23 und 6 Uhr auf 17 Grad Celsius senken will, ist deshalb umstritten.

Anwältin Schmid-Balzert vom Deutschen Mieterbund sagt, dass nach aktueller Rechtslage die Zimmertemperaturen nur bis zu 18 Grad herabgesenkt werden dürfen. Alles darunter sei "derzeit nachts zu wenig". Haus und Grund-Vorsitzende Kirchhoff kommt dagegen zu dem Schluss: "17 Grad dürfte auf jeden Fall vertretbar sein." Einer der maßgeblichen Kommentare zum Mietrecht gehe von 16 Grad aus, andere von 17 oder 18 Grad.

Haus und Grund Deutschland weist darauf hin, dass es noch keine Entscheidung des Bundesgerichtshofs in der Sache gibt. Ob die von Vonovia geplante Nachtabsenkung in Wohnungen auf 17 Grad korrekt ist, wisse man noch nicht. Das müsse im Zweifel die Rechtsprechung entscheiden. Grundsätzlich sind Nachtabsenkungen aber erlaubt.

Vereinbarungen mit Mietern möglich

Vermieter, die im Alleingang nächtliche Heiztemperaturen zu stark absenken, müssen womöglich Mietminderungen hinnehmen oder sich sogar vor Gericht verantworten. Anders sieht es aus, wenn sich Vermieter und Mieter einigen und gemeinsam über Energieeinsparungen entscheiden. In dem Fall müssen aber alle Mieter ausdrücklich einverstanden sein. Es darf niemand überstimmt werden.

Da an Zentralheizungen häufig viele Mietparteien hängen, wird es vermutlich nicht so leicht sein, solche Vereinbarungen zu treffen. Gelingt es, dürfen Vermieter aber die Warmwasserversorgung begrenzen oder die Raumtemperatur senken - auch unter die gerichtlich festgelegten Grenzwerte. 

Auf Eigenverantwortung der Mieter setzen

Der Mieterbund Deutschland setzt ebenso wie Haus und Grund beim Energiesparen auf die Eigenverantwortung der Mieter. Zu den Tipps, die auch Verbraucherzentralen empfehlen, gehören: Thermostate richtig einstellen, Stoßlüften, Heizkörper nicht mit Möbeln verstellen, sparsamer Wasserverbrauch beim Duschen und vieles mehr.

Vermieter sollten sich in die Dusch- und Heizgewohnheiten ihrer Mieter besser nicht einmischen, sagt Kirchhoff. Sie rät Vermietern abzuwarten. Falls der Gesetzgeber aufgrund der aktuellen Energiekrise tatsächlich Vorgaben für den Verbrauch von Wärme oder Warmwasser schaffe, müssten Vermieter diese natürlich umsetzen. Bis dahin seien die bestehenden, gesetzlichen Vorgaben einzuhalten. 

Vermieter nutzen gesetzliche Spielräume

Innerhalb der gesetzlichen Vorgaben nutzen Vermieter vermehrt ihre Spielräume. So empfiehlt etwa der Verband bayerischer Wohnungsunternehmen, dem rund 500 kommunale, kirchliche und genossenschaftliche Wohnungsunternehmen angehören, seinen Mitgliedern, "die Gebäude möglichst dicht an der gesetzlich geschuldeten Mindesttemperatur auszurichten". Diese liege in Wohnräumen, Bädern und Toiletten zwischen 6 und 23 Uhr bei mindestens 20 Grad Celsius. Ein stärkeres Aufheizen solle also möglichst verhindert werden.

Auch der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen hält diese Maßnahme für geboten. Mieter werden im kommenden Herbst und Winter wahrscheinlich wenig dagegen unternehmen können, auch wenn es früher in ihren Wohnungen vielfach spürbar wärmer war.

Über dieses Thema berichtete tagesschau24 am 13. Juli 2022 um 09:00 Uhr.