Demonstration am Wochenende in Berlin gegen hohe Mieten und Immobilienspekulationen | Bildquelle: dpa

Angespannter Immobilienmarkt Wann darf der Staat enteignen?

Stand: 08.04.2019 18:07 Uhr

Dass Grundstücksbesitzer enteignet werden, weil eine Straße gebaut wird, ist schon oft passiert. Ganze Wohnungskonzerne zu vergesellschaften wäre Neuland. Die rechtlichen Grundlagen.

Von Christoph Kehlbach, ARD-Rechtsredaktion

Eine Initiative in Berlin fordert die Vergesellschaftung von privaten Wohnungsgesellschaften und deren Wohnungen. So will sie die Situation auf dem Immobilienmarkt entspannen. Was bedeutet das rechtlich?

Das Grundgesetz (GG) unterscheidet zwischen "Vergesellschaftung" und "Enteignung". Die Vergesellschaftung ist in Artikel 15 des GG geregelt. Dort heißt es:

"Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel können zum Zwecke der Vergesellschaftung durch ein Gesetz, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt, in Gemeineigentum oder in andere Formen der Gemeinwirtschaft überführt werden."

Vergesellschaftung bislang nie angewendet

Es geht also, vereinfacht gesagt, um eine Ermächtigung zur Sozialisierung aus wirtschaftspolitischen Erwägungen. Es können auch ganze Wirtschaftszweige davon betroffen sein.

Von dieser Möglichkeit wurde bislang in der Bundesrepublik noch niemals Gebrauch gemacht. Eine Vergesellschaftung nach Artikel 15 hat es noch nicht gegeben. Gerichtsurteile zu genauen Voraussetzungen oder Schranken dieser Vorschrift gibt es darum ebenso wenig.

Demonstration am Wochenende in Berlin gegen hohe Mieten und Immobilienspekulationen | Bildquelle: dpa
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Demonstration in Berlin gegen hohe Mieten und Immobilienspekulationen. Eine Vergesellschaftung nach Artikel 15 hat es noch nicht gegeben.

Enteignung muss verhältnismäßig sein

Anders ist es bei der "klassischen Enteignung" nach Artikel 14, Abs. 3 GG. Wenn beispielsweise Straßen gebaut oder Kohle abgebaut werden soll, darf grundsätzlich per Enteignung in das Grundrecht auf Eigentum eingegriffen werden. Es könnte also sein, dass dann die Eigentümer von angrenzenden Grundstücken enteignet werden. Dies darf allerdings nur geschehen, wenn die Enteignung auch dem Wohle der Allgemeinheit dient.

Dieser Eingriff kann auch durch Verwaltungshandeln auf der Grundlage eines bestehenden Gesetzes geschehen. Jeder Eingriff muss verhältnismäßig sein. Es darf also kein milderes Mittel geben, das den gleichen Effekt hat.

Solche Enteignungen sind in Deutschland schon oft vorgekommen, es gibt klare Rechtsprechung zu den Voraussetzungen und Schranken von Enteignungen. Genauso zur Frage wie die Entschädigung in solchen Fällen auszusehen hat.

Vergesellschaftung nur durch Gesetz

Klar ist, dass eine Vergesellschaftung nur durch ein formelles Gesetz geschehen kann. Der Gesetzgeber - im konkreten Fall der Berliner Initiative also der Berliner Landesgesetzgeber - müsste das Gesetz beschließen und darin alles genau regeln. Die Verwaltung selbst kann eine Vergesellschaftung also nicht durchführen. 

Ein Volksbegehren, wie es in Berlin gerade initiiert wird, kann also nur den politischen Anstoß darstellen, aber niemals eine Rechtsgrundlage für Vergesellschaftungen liefern.

Artikel 15 GG sieht auch für die Vergesellschaftung eine Entschädigung vor. Wie hoch diese ist, muss gerecht zwischen den Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten abgewogen werden. Im Streitfall kann die Höhe der Entschädigung auch von den Gerichten überprüft werden. Einige Juristen vertreten die Ansicht, dass die Höhe der Entschädigung sogar unter dem Marktwert der vergesellschafteten Güter liegen an. Andere Juristen sehen das anders und fordern, so wie bei der Enteignung, eine marktwertgerechte Entschädigung.

Grundgesetz entscheidend

Ob es letztlich zu einer Vergesellschaftung kommen wird, ist also alles andere als sicher. Klar ist dagegen, dass ein entsprechendes Gesetz, sofern es denn kommt, vom Bundesverfassungsgericht überprüft werden könnte. Denn staatliches Handeln kann in Deutschland nur innerhalb der Grenzen des Grundgesetzes erfolgen.

Bei einem derart umstrittenen Thema, das gleichzeitig juristisches Neuland darstellt, ist es durchaus wahrscheinlich, dass Karlsruhe das letzte Wort hätte.

Über dieses Thema berichtete MDR aktuell am 08. April 2019 um 18:00 Uhr.

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