Preise für Häuser und Wohnungen Platzt nun die Immobilienblase?
Frankfurt und München gehören einer Studie zufolge zu den Städten mit dem höchsten Risiko einer Immobilienblase weltweit. Angesichts steigender Zinsen rechnet die Großbank UBS nun mit "erheblichen Preiskorrekturen".
Wo ist der Wohnungsmarkt besonders stark überhitzt? Welche Metropole hat das größten Risiko für eine Immobilienblase? Dieser Frage geht die Schweizer Großbank UBS in ihrem jährlich veröffentlichten "Global Real Estate Bubble Index" nach. Auf Platz eins rangiert hier jetzt Toronto. Die kanadische Großstadt hat Frankfurt überholt und mit der Finanzmetropole die vorderen Plätze getauscht. 2021 war Frankfurt noch die Stadt mit dem weltweit höchsten "Blasen-Risiko" gewesen.
In Deutschland ist den Experten zufolge aber nicht nur Frankfurts Immobilienmarkt weiterhin stark überhitzt. Die bayerische Metropole München landet in der UBS-Rangliste auf Platz vier, knapp hinter Zürich.
Immer noch überhitzter Markt
"Gerade Investoren, die aus Renditeüberlegungen Käufe in diesen Regionen Deutschlands erwägen, sollten derzeit Vorsicht walten lassen", rät Maximilian Kunkel, UBS-Chefanlagestratege in Deutschland. Für die Schweizer Bank gehören Frankfurt und München mit einem Bubble-Index-Wert von 2,21 beziehungsweise 1,80 Punkten zu den Städten mit einem hohen Blasenrisiko. Ab einem Wert von 1,5 Punkten besteht dem Bubble-Index zufolge das Risiko einer Immobilienblase.
Als Immobilienblase definiert die UBS eine starke und anhaltende Abweichung des Preisniveaus von bestimmten Wirtschaftsdaten - etwa dem Einkommen, Wirtschaftswachstum und der Bevölkerungswanderung.
In zehn Jahren um 60 Prozent verteuert
Bedingt durch niedrige Zinsen hätten sich die Eigenheimpreise in den vergangenen zehn Jahren stetig von den lokalen Einkommen und Mieten abgekoppelt, so die UBS. "Die Städte mit dem höchsten Blasenrisiko haben in diesem Zeitraum inflationsbereinigte Preisanstiege von durchschnittlich 60 Prozent verzeichnet, während die realen Einkommen und Mieten nur um etwa 12 Prozent gestiegen sind."
Schon in den Vorjahren hatte die UBS eine akute Überhitzung für die Wohnungsmärkte in München und Frankfurt festgestellt. Mit Blick auf den Anteil des Einkommens, den Beschäftige für eine zentrumsnahe 60-Quadratmeter-Wohnung ausgeben müssen, stehen Frankfurt und München indes gar nicht so schlecht da. Hier rangieren sie weit hinter Tokio, Hongkong, London und Paris.
Geht der Immobilien-Boom zu Ende?
In Frankfurt beobachtet die UBS nun eine Abkühlung des Marktes. In der Mainmetropole seien die zuletzt üblichen zweistelligen Preissteigerungen erstmals seit zehn Jahren zurückgegangen, hieß es. "Zwischen Mitte 2021 und Mitte 2022 stiegen die Immobilienpreise nur noch um rund 5 Prozentpunkte." Die Wohnungspreise in Frankfurt lägen dennoch mehr als 60 Prozent über dem Niveau vor fünf Jahren.
München weise das höchste "Preis-Miet-Verhältnis" aus. Hier ist es im Verhältnis zum Mieten also besonders teuer, eine Immobilie zu kaufen. Nachdem sich die Preise im vergangenen Jahrzehnt mehr als verdoppelt hätten, schwäche sich das Wachstum auch hier auf rund fünf Prozent ab. "Der Boom geht zu Ende", sagte Kunkel mit Blick auf beide Städte.
"Erhebliche Preiskorrekturen" erwartet
Generell sieht die UBS die Immobilienmärkte vor einer Wende. Während die Zinsen rasant gestiegen seien und sich die Konjunkturaussichten eintrübten, schmälere die hohe Inflation die Kaufkraft der Haushalte. Während viele Experten vor diesem Hintergrund lediglich mit einer Abschwächung des Booms rechnen, erwartet die UBS weitaus heftiger Folgen für die Immobilienpreise: In vielen der sehr hoch bewerteten Städte sei in den nächsten Quartalen "mit erheblichen Preiskorrekturen zu rechnen".