Eine Maklerin spricht mit Interessenten während einer Wohnungsbesichtigung | dpa

Immobilienkauf Tricksen und Täuschen bei Maklerkosten

Stand: 08.05.2022 09:01 Uhr

Wer bei einem Immobiliengeschäft den Makler bestellt, soll sich auch an den Kosten beteiligen: Das soll ein neues Gesetz sicherstellen. Doch im Alltag wird die Regel oft unterlaufen.

Von Thomas Eckert, NDR

Im Mai 2020 hat der Bundestag das Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten verabschiedet. Private Käufer eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung müssen maximal nur noch die Hälfte der Maklerprovision bezahlen, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Ziel des Gesetzes ist, mehr Wettbewerb in den verkrusteten Maklermarkt zu bringen. Vorher war es vor allem in nachfragestarken Regionen und Großstädten üblich, dass Käufer die Maklerkosten komplett alleine übernahmen.

Doch gerade in Städten und Ballungsgebieten steigen die Immobilienpreise in Rekordgeschwindigkeit und treiben so auch die Maklerkosten in die Höhe. Im Jahr 2012 verdiente ein Makler in Hamburg am Verkauf eines Einfamilienhauses mit einer Wohnfläche von 120 Quadratmeter im Schnitt rund 20.200 Euro. Zehn Jahre später kassieren Makler beim Verkauf eines solchen Objekts schon fast 49.400 Euro - ein Zuwachs um fast 145 Prozent.

Makler unterlaufen das Gesetz durch Rückerstattungen

Im Kampf um die lukrative Verkaufsaufträge halten sich viele Immobilienmakler offenbar nicht an die gesetzlichen Vorschriften und treffen mit Verkäufern Absprachen: Sie erstatten den Verkäufern nach Abschluss der Transaktion heimlich die gezahlte Provision zurück und unterlaufen so die Vorgaben des Gesetzes zur Verteilung der Maklerkosten.

Makler nutzen dabei neben direkten Rückzahlungsvereinbarungen vor allem sogenannte Tippgeber-Verträge, um die Rückerstattungen über Strohleute abzuwickeln. Wenn so Verkäufer am Ende weniger Provision zahlen als die Käufer, wäre das ein Verstoß gegen das Gesetz.

Doch das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten sieht keinerlei Sanktionen bei Verstößen gegen die Vorgabe der hälftigen Provisionsteilung vor. Zwar haben Käufer theoretisch die Möglichkeit, vom Makler den gleichen "Rabatt" zu fordern, den der Makler dem Verkäufer gewährt hat. Allerdings ergibt sich hier das Problem, dass Käufer keine Chance haben, die ungesetzlichen Absprachen zwischen Verkäufer und Makler zu erkennen. Unseriöse Makler können so nahezu risikolos gegen die Vorgaben des Gesetzes verstoßen und darauf bauen, dass dies unentdeckt bleibt.

Experten fordern Bestellerprinzip

Das Institut der deutschen Wirtschaft in Köln hat in mehreren Studien das Vergütungsmodell für Immobilienmakler in Europa analysiert. Die Immobilien-Experten empfehlen auch für Deutschland die Einführung des Bestellerprinzips, wonach grundsätzlich der Verkäufer den Makler bezahlt. Nur so würde ein effektiver Preiswettbewerb zwischen den Maklern in Gang kommen; schließlich wäre kaum ein Hauseigentümer bereit, rund 50.000 Euro für die Dienste eines Maklers zu bezahlen.

Dies zeigen auch Beispiele aus den Niederlanden, dem Vereinigten Königreich oder Skandinavien. In diesen Ländern ist das Bestellerprinzip üblich. Und so betragen die Maklerprovisionen dort oft nur ein bis zwei Prozent des Kaufpreises - und das, obwohl die Makler zum Teil viel weitergehende Aufgaben haben, wie etwa die Formulierung von Kaufverträgen.

Positive Erfahrungen mit dem Bestellerprinzip gibt es zudem schon auf dem deutschen Immobilienmarkt: Bei Vermietungen wurde es im Juni 2015 eingeführt und hat Vermittlungskosten erfolgreich reduziert. Wohnungssuchende dürfen nun nicht mehr zur Übernahme der Provision verpflichtet werden, wenn sie einen Mietvertrag bekommen. Verfassungsrechtliche Beschwerden gegen diese Regelung wurden vom Bundesverfassungsgericht zurückgewiesen.

Über dieses Thema berichtete plusminus im Ersten am 04. Mai 2022 um 21:45 Uhr.