Bundesgerichtshof Marode Gebäude müssen saniert werden
Zu alt, zu marode, Sanierung zu teuer - einige Eigentümergemeinschaften lassen Gebäude dann verfallen. Das geht nicht, beschloss der BGH. Wenn einzelne Eigentümer es wollen, muss die Immobilie saniert werden.
Es geht um ein Parkhaus in Augsburg, das mehr als 40 Jahre alt ist. Es ist stark sanierungsbedürftig. Als das Bauamt Nachweise für den Brandschutz einforderte, beschloss die Eigentümergemeinschaft mehrheitlich, dass das Parkhaus nicht mehr genutzt werden soll. Die Mehrheit der Eigentümer möchte es auch nicht sanieren: zu teuer, sagen sie. Eine der Miteigentümerinnen - eine GmbH - will aber ihre drei Etagen weiterhin an ein Hotel vermieten. Sie klagte gegen den Beschluss - mit Erfolg: Der Bundesgerichtshof gab ihr Recht.
Sanierungspflicht - wenn ein Teil genutzt wird
Trotz der hohen Kosten müsse die Eigentümergemeinschaft die Immobilie sanieren, so die Vorsitzende des 5. Zivilsenats Christina Stresemann. Sie verwies dabei auf die bisherige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Wohneigentum: "Die Wohnungseigentümer sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs verpflichtet, gravierende bauliche Mängel des gemeinschaftlichen Eigentums zu beheben, wenn diese Mängel eine Nutzung des Sondereigentums erheblich beeinträchtigen oder unmöglich machen."
Das bedeutet, wenn eine Eigentümergemeinschaft ein Gebäude verfallen lässt, befreit sie das grundsätzlich nicht von der Sanierungspflicht, wenn einzelne Eigentümer ihren Teil der Immobilie weiterhin nutzen wollen. Dabei spielt es auch keine Rolle, wenn die Immobilie völlig heruntergewirtschaftet und die Sanierung entsprechend teuer ist.
Keine Sanierungspflicht bei starker Zerstörung
Nach dem Wohnungseigentumsgesetz entfällt die Sanierungspflicht nur dann, wenn das Gebäude so stark zerstört wurde, dass mehr als die Hälfte des Wertes verloren gegangen ist. "Zerstört" ist dabei wörtlich zu verstehen - etwa durch ein Feuer oder durch eine Überflutung.
Ein wirtschaftlicher Totalschaden fällt nicht darunter, so BGH-Richterin Stresemann: "Nach dem normalen Sprachgebrauch ist ein Gebäude nur dann zerstört, wenn seine Nutzbarkeit ganz oder teilweise aufgehoben ist, aber nicht, weil seine Sanierung hohe Kosten verursacht."
Das Urteil ist von grundsätzlicher Bedeutung. Denn es gilt auch für heruntergekommene Immobilien, in denen sich Wohnungen befinden. Auch hier kann eine Sanierung von der Mehrheit der Eigentümer nicht einfach verweigert werden, weil sie die Kosten nicht tragen will.
Aktenzeichen: V ZR 225/20