Bundesbank-Analyse Immobilien bis zu 40 Prozent überbewertet
Das Problem stark überteuerter Wohnungen und Häuser hat sich nach Einschätzung der Bundesbank zugespitzt. Die Preise steigen weiter, das Risiko einer Immobilienblase wächst - nicht nur in Großstädten.
Manche Preise liegen um mehr als ein Drittel über dem, was eigentlich angemessen wäre: Der Trend zu stark überteuerten Immobilien in deutschen Großstädten hat sich auch im vergangenen Jahr fortgesetzt. Das geht aus dem aktuellen Monatsbericht der deutschen Bundesbank hervor. "Die Überbewertungen bei Wohnimmobilien nahmen zu", schreiben die Analysten. "Gemäß aktuellen Schätzergebnissen lagen die Immobilienpreise in den Städten im Jahr 2021 zwischen 15 Prozent und 40 Prozent über dem Preis, der durch soziodemografische und wirtschaftliche Fundamentalfaktoren angezeigt ist." Im Jahr 2020 hatte die Überbewertung noch maximal 30 Prozent betragen.
Laut des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken, auf dessen Zahlen sich die Bundesbank beruft, erhöhten sich die Preise für Wohneigentum im vergangenen Jahr um 11,3 Prozent - nach 7,5 Prozent im Vorjahr. Berechnungen der Bundesbank auf Datenbasis der Beratungsfirma Bulwiengesa für 127 deutsche Städte hätten einen Preisanstieg von sieben Prozent ergeben. Dies sei im Vergleich zu den beiden Vorjahren, in denen sich die Wachstumsraten abgeschwächt hätten, wieder ein etwas stärkerer Anstieg.
Warnung vor einer Immobilienblase
Auch Wohnimmobilien außerhalb der städtischen Gebiete dürften sich im vergangenen Jahr nach Einschätzung der Bundesbank stark verteuert haben. Dabei spielten neben der weiterhin hohen Nachfrage auch die anhaltenden Lieferengpässe eine Rolle. Denn sie verteuern das Material, das beim Wohnungsneubau gebraucht wird, und sorgen so für steigende Baupreise. Auch 2022 dürfte sich diese Situation kaum verbessern, denn global zeichnet sich noch keine Entspannung der Lieferketten ab.
Die Bundesbank warnt bereits seit längerem vor einer Immobilienblase. Die starken Preissteigerungen in Deutschland und anderen europäischen Ländern alarmieren nun zudem auch den EU-Risikorat ESRB. Hierzulande gebe es einen Anstieg der Häuserpreise auf breiter Front, warnte das bei der Europäischen Zentralbank angesiedelte Gremium. Schätzungen deuteten auf eine "hohe und wachsende Überbewertung" hin. Deutschland solle mehr gegen den Preisschub tun. Der EU-Risikorat empfiehlt, in der Immobilienfinanzierung eine Obergrenze für das Verhältnis von Kredithöhe zu Immobilienwert einzuführen.
Strengere Regeln für Banken
Die Finanzaufsicht Bafin hat daher bereits strengere Regeln für die Banken auf den Weg gebracht. Deutschlands Geldhäuser sollen als Vorsorge für mögliche Rückschläge etwa auf dem Immobilienmarkt in den kommenden zwölf Monaten einen zusätzlichen Kapitalpuffer ansparen. Neu eingeführt werden soll zum 1. April ein zusätzlicher Puffer, der spezifisch Wohnimmobilien-Kredite absichert.