Eine Frau fährt durch das Wohngebiet "Leipziger Höhe" in Eilenburg, Sachsen. (Archivbild: 30.08.2016) | picture alliance / dpa

Umzug in den Speckgürtel Wenn Wohnen in der Großstadt zu teuer wird

Stand: 06.11.2021 09:51 Uhr

Unbezahlbare Mieten und Hauspreise in Metropolen wie München, Frankfurt oder Berlin lassen viele Menschen in die Speckgürtel ausweichen. Doch Immobilien-Boom und Homeoffice-Trend lassen auch hier die Preise steigen.

Von Jens Eberl, WDR

Die Brühler Maklerin Katharina Kurth staunt manchmal selbst über die Preisentwicklung am Immobilienmarkt. Ein Einfamilienhaus in der Stadt Brühl, im Speckgürtel von Köln, hatte sie 2014 mit ihrer Firma Fairhouse Immobilien für 250.000 Euro verkauft. In diesem Jahr wurde es für 420.000 Euro weiterverkauft.

Jens Eberl

Die Immobilienpreise sind explodiert - auch im Umland der Großstädte. Der Speckgürtel sei auch durch die Corona-Pandemie beliebter geworden, so die Erfahrung der Maklerin. Homeoffice-Regelungen bleiben bis heute bestehen, da sei der Garten oft mehr wert als der kurze Fahrweg zur Arbeit. Allerdings gelte das nicht für alle Bereiche. "Es sind nur bestimmte Ortsteile im Speckgürtel oder sogar Straßenzüge von der starken Preissteigerung betroffen. Hier gilt dies nur für eigengenutzte Immobilien", so Katharina Kurth. "Kapitalanleger hingegen sind im Speckgürtel eher vorsichtig und nicht - wie in den Großstädten - gewillt, mehr als das 30-fache der Jahresmieteinnahmen für Immobilien zu zahlen."

Wunsch nach dem eigenen Garten

Das Immobilienportal immowelt.de veröffentlicht einmal im Quartal seinen Preiskompass. Er bildet die Entwicklung der Kaufpreise von Eigentumswohnungen in den 14 deutschen Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern ab. Jan-Carl Mehles, Group Leader Market Research & Public Relations von immowelt.de, sieht eine Nachfrage nach Häusern, die aktuell so hoch sei wie selten zuvor - auch im Umland. Auch er sieht die Corona-Krise als einen Grund. "Der Wunsch nach ausreichend Platz und einem eigenen Garten ist bei vielen Deutschen gewachsen. Das hat die Preise noch weiter in die Höhe getrieben."

In München zum Beispiel müssten Hauskäufer inzwischen im Mittel 1,35 Millionen Euro bezahlen. "Allein in den vergangenen drei Jahren sind dort die Preise um 23 Prozent gestiegen", so Mehles. Der Blick in den Speckgürtel könne sich finanziell nach wie vor lohnen. Hier seien die Grundstückspreise häufig noch günstiger als in der Stadt. "Allerdings ist das Umland in den vergangenen Jahren aufgrund der hohen Preise in den Städten verstärkt in den Fokus von Hauskäufern gerückt. Die Folge ist, dass es bereits Umlandgemeinden rund um München oder Frankfurt gibt, die teurer sind als die Städte selbst." Laut Preiskompass liegen die neun teuersten Stadt- und Landkreise Deutschlands alle in Oberbayern und somit in der Nähe Münchens. Am teuersten sei der Immobilienkauf im Landkreis Miesbach, wo Immobilienkäufer im Median 1,45 Millionen Euro für ein Haus bezahlen müssen.

Außer in Oberbayern müssen Interessenten besonders in den Städten Baden-Württembergs mit hohen Preisen rechnen - in Stuttgart und Heidelberg jeweils mit knapp 900.000 Euro. "Ein anderes Bild zeigt sich in ländlichen Regionen in Ostdeutschland, wo die Angebotspreise teilweise bei weniger als 100.000 Euro liegen. In dieser Preisklasse sind Häuser aber oft in renovierungsbedürftigem Zustand. Käufer müssen also häufig mit weiteren Kosten für umfassende Sanierungen rechnen", so Mehles.

Günstige Kredite, gestiegene Baukosten

Auch der Immobilienverband Deutschland hat festgestellt, dass viele Interessenten von den großen Metropolen ins Umland ausweichen. "Wohneigentum ist im Umland für viele Familien leistbarer, gerade angesichts günstiger Finanzierungskonditionen. Wer günstig kaufen möchte, findet viele gute Gelegenheiten im Umland der Metropolen", so der Präsident des Immobilienverbands, Jürgen Michael Schick.

In Kleinstädten mit 5000 bis 20.000 Einwohnern rund um Metropolen hätten die Preise für Wohneigentum das Niveau des Jahres 2000 erst jetzt wieder überschritten. Die enormen Preissteigerungen der vergangenen Jahre hängen stark mit der extrem hohen Nachfrage nach Immobilien zusammen. Diese wurde durch die nach wie vor anhaltende Niedrigzinsphase ausgelöst: Für Eigennutzer gebe es gute Konditionen bei Baudarlehen.

"Ein weiterer preistreibender Faktor sind die hohen Baukosten", sagt Jan-Carl Mehles von immowelt.de. "Aufgrund des Rohstoffmangels sind die Preise für Baustoffe wie Holz oder Dämmmaterial zuletzt in die Höhe geschossen. Auch die Kosten für Handwerker sind aufgrund der hohen Nachfrage und des Fachkräftemangels angestiegen."

Umzug noch weiter aufs Land?

Er rechnet damit, dass die Preissteigerungen auch in den kommenden Jahren anhalten. "Besonders in den Speckgürteln erwarten wir infolge der Corona-Pandemie weitere Verteuerungen. Denn wie unsere Analyse zusammen mit dem ifo-Institut zeigt, haben Einschränkungen und Lockdown bei vielen Großstädtern den Wunsch genährt, in naher Zukunft aus der Stadt wegzuziehen. Vororte und kleinere Großstädte sind besonders gefragt", so Mehles. Potenzielle Hauskäufer sollten aber die Hoffnung nicht aufgeben. "Denn die Zinsen werden vermutlich noch eine Weile niedrig bleiben, so dass sich selbst höhere Kaufpreise finanzieren lassen. Das Risiko dabei bleibt überschaubar, da bei Häusern auch in Zukunft Wertzuwächse wahrscheinlich sind."

Die Brühler Maklerin Katharina Kurth sieht aber die schwierige Lage. "Die einzige Perspektive für Menschen, die aktuell auf der Suche nach einem Eigenheim sind und sich die Preise in Großstadt und Speckgürtel nicht leisten können oder wollen, ist, noch weiter aufs Land zu ziehen." Immerhin stünden die Chancen nicht schlecht, dass sie dann auch hier vielleicht in Zukunft von einem Immobilienboom profitieren.

Über dieses Thema berichtete der NDR in der Sendung "45 Minuten" am 11. Oktober 2021 um 22:00 Uhr.