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Immobilienkredite Anstieg der Bauzinsen für 2022 erwartet

Stand: 20.12.2021 09:18 Uhr

Die absehbare Straffung der Geldpolitik und die gestiegene Inflation dürften sich demnächst auch auf die Bauzinsen auswirken. Experten erwarten eine Verteuerung der Immobilienkredite.

Während sich der Anstieg der Haus- und Wohnungspreise zuletzt verlangsamt hat, erwarten Experten nun eine Verteuerung der Kredite - wenn auch von niedrigem Niveau aus. "Ich rechne damit, dass die Zinsen für Baufinanzierungen im kommenden Jahr um 0,25 bis 0,5 Prozentpunkte steigen", sagt Max Herbst, Gründer der Frankfurter FMH-Finanzberatung. Doch selbst bei einem Anstieg der Bauzinsen in diesem Bereich seien die Konditionen weiterhin "traumhaft". Zinsen von mehr als drei Prozent sieht Herbst auf lange Sicht nicht kommen.

Grund für die Zinswende bei Immobilienkrediten ist die gestiegene Inflation. Sie setzt die Zentralbanken unter Druck, ihre Geldpolitik zu straffen, was zu einem Anstieg des allgemeinen Zinsniveaus führen dürfte. Die US-Notenbank Fed hat drei Zinserhöhungen für 2022 signalisiert. Und die EZB will ihr Corona-Notkaufprogramm für Anleihen Ende März auslaufen lassen.

Nach Angaben von FMH liegen die Zinsen für zehnjährige Baufinanzierungen derzeit im Schnitt bei knapp einem Prozent pro Jahr. Hausbauern rät Herbst zu langen Finanzierungen mit 15 bis 20 Jahren Laufzeit. "Weshalb das Risiko eingehen und die heute noch sehr guten Zinsen für langfristige Zinsbindungen nicht mitnehmen?", meint er. Wer Immobilien dagegen nicht zum Eigennutz, sondern zur Kapitalanlage kaufe, könne auch zehnjährige Zinsbindungen wählen, um flexibler zu bleiben. "Vermutlich werden die Bauzinsen absehbar leicht schwanken."

Nicht verunsichern lassen

Auch der Münchner Immobilienfinanzierer Interhyp rechnet mit höheren Zinsen. In seinem Trendbarometer, für das Interhyp monatlich zehn deutsche Banken befragt, erwartet die große Mehrheit der Experten im Verlauf des neuen Jahres ein steigendes Zinsniveau. Interhyp-Vorstandsmitglied Mirjam Mohr erwartet auch wegen der geldpolitischen Schritte der EZB mittelfristig einen leichten Anstieg der Bauzinsen "im Bereich mehrerer Zehntelprozentpunkte". Eigenkapital und Höhe der Tilgung sollten deshalb so gewählt werden, dass die Finanzierung auch bei einem Zinsanstieg gut leistbar bleibt.

Andere Baufinanzierer warnen ebenfalls vor der Gefahr anziehender Bauzinsen. Meist sei nicht die Monatsrate das Problem, sondern die hohen Eigenkapitalanforderungen, etwa für Grunderwerbsteuer, Makler und Notar, sagt Michael Neumann, Chef des Baufinanzierers Dr. Klein. "Wir glauben nicht, dass die Zinsen wieder zu ihren Niedrigstständen zurückkehren", sagt Ditmar Rompf, Vorstandschef beim Baufinanzierer Hüttig & Rompf. Er erwarte in den kommenden Monaten eine Seitwärtsentwicklung mit leicht steigender Tendenz.

Lang laufende Finanzierungen empfohlen

Auch Rompf rät Immobilienkäufern zu lang laufenden Finanzierungen. "Die Zinsbindungen von mindestens 15 Jahren sind zurzeit schon die bevorzugte Wahl." Erkauft würden sie aber mit erhöhten Sollzinsen. Steigende Zinsen treffen Käufer, wenn ihre Finanzierung ausläuft, die Immobilie aber noch nicht abbezahlt ist. Dann können die Zinsen für die Restschuld klettern. Bei schnellen Zinsanstiegen oder auf Kante genähten Finanzierungen kann das gefährlich werden. Bei einem Anstieg der Bauzinsen um 0,2 Prozentpunkte würde die Monatsrate bei einer Finanzierung über 400.000 Euro um 67 Euro im Monat steigen, rechnet Herbst vor. "Wenn die Finanzierung daran scheitert, sollte man es lieber gleich bleiben lassen."

Immobilienkäufer, die schon eine laufende Finanzierung haben und steigende Zinsen fürchten, können sogenannte Forward-Darlehen nutzen. Diese schreiben das aktuelle Zinsniveau bei Anschlussfinanzierungen gegen Gebühr fort. "Hier können bis fünf Jahre im Voraus die niedrigen Zinsen mit zurzeit niedrigen Forward-Aufschlägen gesichert werden", sagt Rompf. Bei steigenden Zinsen machten solche Darlehen Sinn.

Immobilienkredite auf Rekordniveau

Dank der sehr niedrigen Zinsen ist das Volumen der Baufinanzierungen in Deutschland im nun ablaufenden Jahr auf ein Rekordniveau gestiegen, hat die Beratungsgesellschaft PwC errechnet. Demnach ist das Neugeschäft von Banken und Sparkassen mit Baufinanzierungen von Januar bis Oktober auf 235 Milliarden Euro gestiegen. Im Vorjahreszeitraum waren es 228 Milliarden Euro. Der Bestand der Baufinanzierungen legte in den ersten zehn Monaten auf 1,47 Billionen Euro zu und übertrifft laut Angaben damit bereits das Volumen im gesamten Jahr 2020 (1,39 Billionen). "Niedrige Zinsen, eine hohe Sparquote und steigende Inflationsraten dürften sich weiter günstig auf den Wachstumstrend bei Baufinanzierungen auswirken", sagt Tomas Rederer, Partner bei PwC Deutschland.

Über dieses Thema berichtete Deutschlandfunk am 16. Dezember 2021 um 13:45 Uhr.