Das Sony Center am Potsdamer Platz in Berlin | Bildquelle: picture alliance / Sergi Rebored

Grunderwerbssteuer Zahnloser Kampf gegen "Share Deals"

Stand: 19.06.2018 06:00 Uhr

Mit einem Trick können große Immobiliengesellschaften die Grunderwerbssteuer umgehen. Zwei Jahre lang haben die Länderfinanzminister daran gearbeitet, diese sogenannten "Share Deals" zu stoppen - ohne Erfolg.

Von Elena Kuch, NDR

Wenn im Sony Center der Rote Teppich zur Berlinale ausgerollt wird, wird es für wenige Tage glamourös am Potsdamer Platz in Berlin. Im vergangenen Jahr lockte das Bauensemble nicht nur Filmstars, sondern auch internationale Investoren in die deutsche Hauptstadt. Für 1,1 Milliarden Euro kaufte ein kanadischer Fonds das Sony Center.

Wie bei Immobilienkäufen üblich, wären in Berlin eigentlich sechs Prozent Grunderwerbssteuer fällig gewesen. Doch durch den "Share-Deal"-Trick konnte der Käufer die Steuer umgehen. Dem Berliner Finanzamt entgingen dadurch geschätzt 66 Millionen Euro.

Der Grunderwerbssteuer-Trick

Private Immobilienkäufer, die ein Eigenheim kaufen, müssen je nach Bundesland bis zu 6,5 Prozent Grunderwerbssteuer zahlen. Fällig ist die Steuer bereits wenige Wochen nach Unterschreiben des Kaufvertrages.

Bei einem "Share Deal" im Immobiliengeschäft werden nur Anteile gekauft: Zwei Käufer erwerben Geschäftsanteile an einer Gesellschaft. Wenn weniger als 95 Prozent von einem Käufer erworben werden und 5,1 Prozent von einem weiteren Käufer, wird die Grunderwerbssteuer nicht fällig - ganz legal. Nicht zuletzt die "ParadisePapers" hatten deutlich gemacht, wie internationale Konzerne das Schlupffloch nutzen, um in Deutschland Kasse zu machen.

Finanzminister versagen bei Neuregelung

Der hessische Finanzminister Thomas Schäfer (CDU) schätzt, dass dem Staat durch "Share Deals" von Immobiliengesellschaften mindestens eine Milliarde Euro jährlich entgehen. Er hat daher vor zwei Jahren eine Arbeitsgruppe der Länderfinanzminister ins Leben gerufen, um das Steuerschlupfloch zu schließen.

Bei der Finanzministerkonferenz am Donnerstag will die Arbeitsgruppe das Ergebnis präsentieren und beschließen. Aus dem Abschlussbericht, der dem NDR vorliegt, geht hervor, dass die Finanzminister dabei gescheitert sind, den Grunderwerbssteuer-Trick verfassungskonform zu unterbinden.

Der Vorschlag nach zwei Jahren Arbeit sieht deshalb folgendermaßen aus: In Zukunft soll die Grenze bei einem "Share Deal", ab der keine Grunderwerbssteuer gezahlt werden muss, statt bei 95 Prozent bei 90 Prozent liegen. Wenn Personengesellschaften zehn Jahre warten und erst dann, in einem zweiten Schritt, die restlichen zehn Prozent der Anteile an einer Immobilie hinzuzukaufen, wird keine Grunderwerbssteuer gefordert. Bislang lag hier die Grenze bei fünf Jahren.

Für Christoph Trautvetter vom Netzwerk Steuergerechtigkeit sind die vorgeschlagenen Maßnahmen "ein kleiner Schritt vorwärts, der aber angesichts des Problems völlig unzureichend ist".

Häuser in Köln | Bildquelle: dpa
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Mit dem Kauf von Mietshäusern erzielen große Immobiliengesellschaften besonders hohe Renditen.

Das Immobilien-Karussell wird angeheizt

Die finanzpolitische Sprecherin der Grünen Fraktion im Bundestag, Lisa Paus, fordert, den Grunderwerbssteuertrick durch "Share Deals" zu verbieten. Mit dem Vorschlag der Arbeitsgruppe gebe es keine Lösung. "Das ist ein Witz", sagt sie. "Das bedeutet, dass weiterhin das Immobilienkarussell immer schneller und schneller läuft." 

Die Branche erlebt eine Hochkonjunktur. Besonders hohe Renditen lassen sich für Immobiliengesellschaften mit dem Kauf von Mietshäusern erzielen. In großen Transaktionen kaufen sie oft mehrere Hundert Wohnungen auf einmal.

Nach Angaben des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung wurden bei rund einem Drittel der größeren Immobiliengeschäfte im Zuge eines "Share Deals" Anteile unter 95 Prozent erworben und so womöglich die Grunderwerbssteuer umgangen.

Hans Volkert Volckens vom Zentralen Immobilien Ausschuss wehrt sich gegen die Kritik: Wohnungsgesellschaften müssten wirtschaftlich denken. Wenn sie hohe Grunderwerbssteuern zahlen müssten, würden die Mieten noch mehr steigen. "Wir wehren uns als Industrie dagegen, dass man etwas, das im Gesetz als Möglichkeit angelegt ist, als Steuertrick bezeichnet", so der Steuerrechtler Volckens. Eine Abschaffung des "Share Deals" würde dem Investitionsstandort Deutschland schaden.

Schäfer möchte nach zwei Jahren Arbeit nicht aufgeben. Es sei jetzt wichtig, zu überprüfen, ob die neue Regelung greift. Sollte dies nicht der Fall sein, müsse man die Frage stellen, ob der Verkauf von Grundstücken steuerrechtlich völlig neu bewertet werden müsse.

Über dieses Thema berichtete NDR Info am 19. Juni 2018 um 08:20 Uhr.

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