Auf einem Pappschild im vergitterten Eingang eines Geschäfts steht "Geschlossen". | Bildquelle: dpa

Corona-Gesetz Mangel der Mietsache wegen Corona?

Stand: 20.04.2020 18:36 Uhr

Trotz Lockerungen steht an vielen Läden und Restaurants noch immer: "Wegen Corona geschlossen" - aber Mieten laufen weiter. Ladeninhaber könnten dagegen vorgehen und auf ein Urteil von 1915 schielen.

In den meisten Gewerbemietverträgen steht nicht nur, dass eine bestimmte Fläche vermietet wird, sondern auch die Art der Nutzung - also etwa Zoogeschäft, Restaurant, Fitness-Studio und so weiter.

Aber warum sollte beispielsweise der Mieter eines Fitness-Studios jetzt überhaupt noch Miete zahlen? Immerhin kann er die gemietete Fläche derzeit ja nicht als solches nutzen, obwohl es im Mietvertrag so vereinbart wurde.

Tische und Stühle eines Eiscafés sind mit Flatterband abgesperrt | Bildquelle: dpa
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Gastronomiebetriebe dürfen noch immer keine Gäste bewirten.

Ein Urteil von 1915

Mit dieser Problematik beschäftigen sich aktuell bundesweit Anwälte. Eine Meinung hört man dabei immer wieder - nämlich dass ein Mieter dann gegebenenfalls nicht zahlen muss, wenn der zwangsläufig geschlossene Betrieb einen Mangel der Mietsache bedeutet.

Dazu gibt es bereits vergleichbare Fälle aus der entfernten Vergangenheit, sagt Dr. Philipp Schweitzer - Anwalt, Notar und Experte für Immobilienrecht in Frankfurt:

"Da gibt es zum Beispiel ein interessantes Urteil aus dem Jahr 1915. Damals wurde - es war ja Krieg - polizeilich verboten, in der Öffentlichkeit zu tanzen. Daraufhin wollte der Pächter eines Tanzlokals seine Pacht reduzieren, es gab Streit, und das Reichsgericht hat entschieden, dass das Tanzlokal wegen des polizeilichen Verbots einen Mangel hatte - und deswegen durfte die Miete auch tatsächlich gemindert werden."

Dieser Fall liegt zwar mehr als 100 Jahre zurück - aber auch damals mussten Betriebe geschlossen werden, weil es behördlich angeordnet wurde. Das ist vergleichbar zur aktuellen Situation, allerdings hat heute der Bundesgerichtshof (BGH) das Sagen.

Was Mieter jetzt machen können

Bis aber ein Fall vor dem BGH landet, können Jahre vergehen. Dennoch können Mieter schon jetzt handeln. Der Gesetzgeber hat zwar mit dem Gesetz zur Abmilderung der Corona-Folgen extrem schnell gehandelt, trotzdem sind andere Rechte damit nicht ausgehebelt worden.

Anwälte sagen zum Beispiel, dass ein Mieter vor Gericht immer noch versuchen könnte, eine Mietminderung oder die Störung der Geschäftsgrundlage geltend zu machen.

Dr. Philipp Schweitzer (Anwalt und Notar)
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Dr. Schweitzer ist ist Mitglied des Deutschen Mietgerichtstag e.V.

Dazu sagt Anwalt Schweitzer: "Da gerade bei behördlicher Schließung nicht völlig ausgeschlossen ist, dass doch eine Störung der Geschäftsgrundlage vorliegt, sollten Mietzahlungen unter Vorbehalt erfolgen, um als Mieter später noch die Chance zu haben, sein Geld vielleicht doch - zumindest teilweise - zurückbekommen."

Ein Blick nach Österreich könnte helfen

Interessant ist in diesem Zusammenhang ein Blick nach Österreich und das dortige Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch, das das Problem der Seuche im Mietrecht ausdrücklich anspricht.

Dort steht seit mehr als 200 Jahren bis heute unverändert, dass - wenn ein Mietobjekt wegen einer Seuche nicht gebraucht oder benutzt werden kann - weder Miete noch Pacht fällig werden.

Der Jurist Prof. Tim Drygala von der Uni Leipzig kommt auf dem Rechtsportal LTO.de in einer Analyse zu dem Punkt "Unmöglichkeit des vertragsgemäßen Gebrauchs" zu dem Ergebnis: "Die Rechtsprechung tendiert durchaus zur Lösung des österreichischen ABGB - kein Betrieb, kein Geld."

Was gilt bei Wohnflächen?

Für die gilt prinzipiell das Gleiche wie bei Gewerbeflächen. Aber da Wohnraum ja immer noch zum Wohnen geeignet ist, gibt´s auch keinen Grund, die Miete zu mindern oder gar von einer Störung der Geschäftsgrundlage zu sprechen.

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