Blick auf eine Straße mit vielen Altbauten in Berlin | Bildquelle: dpa

Preise bislang stabil Beeinflusst Corona den Immobilienmarkt?

Stand: 20.10.2020 08:43 Uhr

Die Corona-Krise hält die Weltwirtschaft in Atem, nur eins scheint noch verlässlich: die hohen Preise für Häuser und Wohnungen. Doch ist die Stabilität des Immobilienmarktes womöglich trügerisch?

Von Peter Sonnenberg, SWR

Büros stehen leer, Geschäfte machen Pleite, und Eigenheimbesitzer in Kurzarbeit können vielleicht bald ihre Raten nicht mehr zahlen. Es spricht viel für einen Preisverfall von Wohn- und Gewerbeimmobilien. Doch die Branche berichtet das Gegenteil. Das könnte die Hoffnung auf eine selbsterfüllende Prophezeiung sein, frei nach dem Motto: "Wenn wir allen erzählen, dass der Wert ihrer Häuser stabil bleibt, verlangt auch keiner niedrigere Preise."

Doch spricht man mit Experten, die sich mit der Entwicklung des Marktes befassen, lassen deren Schilderungen nur eine Schlussfolgerung zu: Die Immobilienbranche trotzt allen Regeln, die die Corona-Krise der Wirtschaft aufzwingt - noch.

Immobilienmarkt nicht nur unbeeindruckt - er legt zu

Im zweiten Quartal - also in den ersten drei Monaten, nachdem Corona zu Schul- und Ladenschließungen, zu Homeoffice und Kurzarbeit zwang - stiegen die Preise von privat genutzten Wohnimmobilien gegenüber dem Vorjahresquartal um 6,8 Prozent. Mehrfamilienhäuser wurden 5,2 Prozent teurer und Bürogebäude 6,3 Prozent. Lediglich Einzelhandelsimmobilien, also Geschäftsräume, hätte man 1,3 Prozent billiger bekommen - denn hier war die Nachfrage krisenbedingt geringer.

"Aktuell sind wir bei der Nachfrage nach Wohnungen auf dem Stand vor Corona", sagt Christian Balletshofer, Geschäftsführer Ressort Immobilien bei der Bayerischen Hausbau. Allerdings sei das Interesse gestiegen, "das halbe Zimmer mehr zu kaufen". Zweieinhalb statt zwei, dreieinhalb statt drei Zimmer, um in Zukunft das Homeoffice nicht mehr am Küchentisch einrichten zu müssen.

Wunsch nach Lebensqualität prägt auch Verhalten in der Krise

Die Analyse von Marion Peyinghaus, Geschäftsführerin beim Competence Center Process Management Real Estate (CC PMRE), geht noch weiter: "Seit der Corona-Krise verstärken sich Effekte, die davor schon begonnen hatten: Innenstadtlagen stagnieren in der Preisentwicklung, während im Speckgürtel die Preise weiter steigen." Wollten die Menschen früher arbeitsnah wohnen, bevorzugten sie heute wohnungsnahes Arbeiten.

"Merkmale wie Klimaschutz, kurze Wege, Luftqualität und immer wieder Homeoffice werden wichtiger bei der Wahl, wo man sich ansiedelt", sagt die Zukunftsforscherin. Nicht zuletzt durch Corona hätten viele Konzerne verstanden, dass sie ihren Beschäftigten im wahrsten Sinne des Wortes entgegenkommen müssten. Orientiert an Beispielen aus Asien oder Frankreich wachse auch in Deutschland der Trend zu "Urban Villages", gemischten Wohn- und Arbeitsquartieren am Rande großer Städte.

Vertrauen in Boden und Immobilien ungebrochen

An der fehlenden Alternative zum Betongold, also den eigenen vier Wänden oder vermietbarem Wohnraum, scheint sich durch Corona auch nichts geändert zu haben: Die Zinsen sind im Keller, Gold ist teuer, und so mancher ist nach dem Wirecard-Skandal vielleicht auch beim Aktienkauf zurückhaltender geworden. Immobilien wecken nach wie vor Anlegervertrauen, denn: gewohnt wird immer, die Renditeentwicklungen sind seit Jahren konkurrenzlos, und ob Krise oder nicht bleibt die Nachfrage auch jetzt noch deutlich größer als das Angebot.

Das gelte auch für Grundstücke, sagt Andreas Teuber, Vorsitzender des Arbeitskreises der Oberen Gutachterausschüsse in Deutschland (AK OGA): "Corona rüttelt nicht an Grundstückspreisen." Gemeinsam mit den vielen Gutachterausschüssen in den einzelnen Bundesländern ermittelt Teuber die Bodenrichtwerte für Bauland und bereits bebautes Land. Die Erhebungen erfolgen sozusagen in Echtzeit, jeden Tag. Das führe dazu, dass hier ein sehr realistisches Bild von den Werten der tatsächlich gehandelten Grundstücke entstehe.

"Wir wollen keine Preistreiber sein, ermitteln deshalb - fern von jeder Spekulation und nur aufgrund von Kaufpreissammlungen - unsere Zahlen und würden den Markt seit der Ausrufung der Pandemie durch die WHO im März als besonnen bezeichnen", konstatiert der Bodenwertgutachter. Will heißen: Wer darauf spekulierte, sich in der Corona-Krise Bauland billig unter den Nagel reißen zu können, hat sich getäuscht.

 Ewig kann auch der Immobilienmarkt nicht stabil bleiben

"Doch wer denkt, Corona hätte keinen Einfluss auf Immobilienpreise, der hat zu kurz gedacht", sagt Teuber weiter. Erstens sei vieles davon abhängig, wie die Pandemie weiter verlaufe; zweitens wisse noch niemand, wie die Gesellschaft nach der Pandemie mit dem Thema Homeoffice umgehe. Davon hänge direkt ab, wie viele Bürogebäude noch gebraucht würden; drittens sei so manches Eigenheim derzeit nur deshalb noch nicht unter dem Hammer, weil Banken Kreditraten stundeten und Zwangsversteigerungen erst nach sechs Monaten anberaumt würden.  

Sollten im Verlauf der Pandemie aus Überbrückungshilfen eine Pleitewelle und aus Kurzarbeit massenhafte Arbeitslosigkeit werden, könnten sich Angebot und Nachfrage einander annähern und Preise fallen. Weniger Kaufinteressenten hätten noch das Geld, um in Häuser zu investieren. Aber mehr Menschen müssten ihre vier Wände notverkaufen.

Spätestens wenn irgendwann auch die Zinsen mal wieder steigen, dürften Anschlussfinanzierungen scheitern und so manches Wohneigentum sei nicht mehr zu halten. "Allerdings", sagt Immobilienverwalter Balletshofer von der Bayerischen Hausbau, "ist der Prozentsatz derer, die Eigentum besitzen und in Kurzarbeit geraten, zu gering, als dass dies voraussichtlich einen durchschlagenden Effekt auf den Markt haben könnte. Insofern wird es unseres Erachtens nicht überproportional zu Notverkäufen kommen".

Einzelhandels- und Hotelimmobilien mit Verlusten

Was bei den Wohnimmobilien, Büro- und Logistikgebäuden noch nicht prognostizierbar ist, hat bei Hotel- und Einzelhandelsimmobilien längst begonnen. Hier sei Corona angekommen, sagt Victor Stoltenburg, Geschäftsführer Deka Immobilien. In diesem Branchensegment "haben die Mieter mit erheblichen Problemen zu kämpfen. Viele Insolvenzen, insbesondere im Einzelhandel, waren schon zu sehen, und der Investmentmarkt ist für beide Sparten eingebrochen. Hotels werden noch Jahre benötigen, um wieder in die Gewinnzone zu kommen. Das spüren auch die Immobilieneigentümer." 

Dennoch: "Mehr denn je ist Core King", sagt Stoltenburg - womit er meint, Immobilien schlügen jede andere Form der Geldanlage. "So stellt sich die Frage nach der Änderung der Anlagestrategie gar nicht. Man sollte aber noch mehr als vorher auf risikoarme Investments setzen und noch genauer hinschauen".

Ist Homeoffice wirklich die Zukunft?

Bis zu einem Drittel der Arbeitszeit werden die Menschen zukünftig im Homeoffice verbringen, lauten die Prognosen von einigen Zukunftsforschern. Unternehmen sähen darin Potential zu erheblicher Flächeneinsparung. Wissenschaftlerin Peyinghaus ist vorsichtiger: "Homeoffice kann nicht eins zu eins mit Flächeneinsparung gleichgesetzt werden. Ich halte eine Einsparung von acht  bis zwölf Prozent gegenüber heute für realistisch".

In einer Studie mit Studenten hat sie herausgefunden, dass soziale Kontakte, Kreativität unter Kollegen und ein fester Arbeitsplatz wichtig blieben. Funktionsarbeitsplätze mit Rollcontainern hätten an Beliebtheit eingebüßt, seit das Thema Ansteckung eine Rolle spiele. Aber wenn schon ins Büro, so ein weiteres Ergebnis ihrer Studie, dann bitte mit hoher Arbeitsqualität: Gute Luftqualität, größere Flächen und Highspeed-Internet seien gewünscht. Das verteuert Bürogebäude entsprechend.

Wenn auch viele Beteiligte ­ die Politik eingeschlossen, weil jeder Immobilienverkauf Steuern bringt - sehr daran interessiert sein dürften, dass der Immobilienmarkt weiter boomt, tut er es wohl nicht als selbsterfüllende Prophezeiung. In dieser Branche ändert sich die Grundlage für Preise nicht von heute auf morgen. Der Wert ihres Betongoldes, da sind sich die Experten einig, dürfte sich für die meisten Immobilienbesitzer durch die Krise retten.

Korrespondent

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