Neubauten in einem Wohnviertel in Frankfurt | dpa

EU-Risikowächter ESRB Immobilienmarkt droht Überhitzung

Stand: 11.02.2022 17:02 Uhr

Die Immobilienpreise kennen schon seit Langem nur eine Richtung: nach oben. Das ruft europäische Risikowächter auf den Plan: Sie warnen vor einer Überhitzung des Marktes nicht nur in Deutschland.

Der EU-Risikorat ESRB warnt vor Überbewertungen am deutschen Immobilienmarkt und empfiehlt strengere Vorschriften der Aufseher. Es gebe einen Anstieg der Häuserpreise auf breiter Front - sowohl in Städten als auch in ländlichen Gegenden, warnte das bei der Europäischen Zentralbank (EZB) angesiedelte Gremium. Schätzungen deuteten auf eine "hohe und wachsende Überbewertung" in Deutschland hin.

In ihrem Bericht sprachen die Risikowächter der EZB von einem starken Preisanstieg, Zeichen sich lockernder Kreditvergabestandards und fehlenden Daten zu Immobiliendarlehen. Das Risiko für Deutschland stufte der Rat als mittel ein. Die gesetzlichen Rahmenbedingungen seien nur "teilweise angemessen und teilweise ausreichend".

"Frühwarnsystem" für die Finanzmärkte

Der Europäische Rat für Systemrisiken (ESRB) wurde als Reaktion auf die weltweite Finanz- und Wirtschaftskrise 2007 bis 2009 im Zuge einer Neuordnung der Banken- und Finanzaufsicht in Europa geschaffen. Er soll als Frühwarnsystem alle Finanzmärkte im Blick haben und kann Warnungen und Empfehlungen aussprechen. Das Gremium soll mit den Banken-, Versicherungs- und Marktaufsehern zusammenarbeiten.

Nicht nur deutscher Immobilienmarkt betroffen

Der EU-Risikorat hatte die mittelfristige Anfälligkeit der Wohnimmobilienmärkte im Europäischen Wirtschaftsraum untersucht. Analysiert wurden alle EU-Staaten sowie Island, Liechtenstein und Norwegen. Das Ergebnis zeige, dass Risiken für die Finanzstabilität aus dem Immobilienmarkt in einigen Staaten gewachsen seien. Meist seien die Häuserpreise und Überbewertungen gestiegen, während die Verschuldung der Haushalte in einigen Ländern zunehme. 

Warnungen des Risikorats wurden an Bulgarien, Kroatien, Ungarn, die Slowakei und Liechtenstein gesandt. Empfehlungen gingen an Österreich und Deutschland, die bereits 2016 beziehungsweise 2019 Warnungen erhalten hatten. Schon damals hatte der EU-Risikorat Übertreibungen am deutschen Wohnungsmarkt verzeichnet. Die Überbewertung bezifferte er nun auf 19 bis 23 Prozent im ersten Quartal 2021. Der Risikorat empfahl unter anderem, die Grenzen beim Verhältnis von Kreditbetrag zum Verkehrswert von Immobilien neu zu diskutieren.

Auch die BaFin hat die Lage im Blick

Die Finanzaufsicht BaFin hat bereits strengere Regeln für Geldhäuser auf den Weg gebracht. Sie hat verfügt, dass Deutschlands Banken als Vorsorge für mögliche Rückschläge etwa auf dem Immobilienmarkt in den nächsten zwölf Monaten einen zusätzlichen Kapitalpuffer ansparen müssen. Neu eingeführt werden soll zum 1. April ein zusätzlicher Puffer, der spezifisch Wohnimmobilien-Kredite absichert.

Der Immobilienmarkt kann einen starken Einfluss auf das Finanzsystem haben: Banken können ins Wanken geraten, wenn Immobilienkredite wie in der globalen Finanzkrise in großem Stil ausfallen. Die Deutsche Bundesbank warnt seit langem vor Überbewertungen von zehn bis 30 Prozent bei Wohnimmobilien in Deutschland. Der Preisanstieg bei Wohnungen und Häusern hat sich zuletzt noch beschleunigt. Im dritten Quartal 2021 verteuerten sich Immobilien laut Statistischem Bundesamt im Schnitt um zwölf Prozent zum Vorjahresquartal. Es war der größte Preisanstieg seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000.