Bauarbeiten in einem Neubauviertel in Berlin | dpa

Bericht der Bundesbank Wachsende Risiken durch Immobilienpreise

Stand: 25.11.2021 16:40 Uhr

Die Bundesbank hält die Immobilienpreise vielerorts für bis zu 30 Prozent höher als gerechtfertigt. Sie warnt vor Gefahren im Zusammenhang mit Immobilienkrediten - vor allem, sobald die Zinsen wieder steigen.

Von Klaus-Rainer Jackisch, hr

In leuchtenden Farben prangt das große Bauschild am großen Grundstück im nordrhein-westfälischen Viersen: 38 neue Eigenheime sollen hier in Feldrandlage entstehen - Kaufpreis: ab 299.000 Euro. Eigentlich ist es die Mühe gar nicht wert, das Schild aufzustellen. Denn die meisten Einheiten sind schon reserviert, zumal der Preis noch relativ moderat ist.

Klaus-Rainer Jackisch

Immobilienpreise bereiten den Bundesbankern Sorgen

Wie in der 77.000-Einwohner starken Stadt an der Grenze zu den Niederlanden ist die Nachfrage nach eigenen vier Wänden in ganz Deutschland ungebrochen hoch - nicht nur in den Großstädten, sondern immer stärker auch in den mittleren Lagen. Dementsprechend steigen die Preise: Im vergangenen Jahr hätten sie im Schnitt um 6,7 Prozent zugelegt, erklärte die Deutsche Bundesbank nun bei der Vorlage ihres aktuellen Berichtes zur Finanzstabilität. Die Tendenz sei weiter steigend. Auch knapp 90 Prozent der Haushalte rechnen einer Umfrage zufolge mit weiter anziehenden Immobilienpreisen.

Der Bundesbank bereitet das Sorgen. Denn die Preisexplosion hat mittlerweile zu eindeutigen Übertreibungen geführt und birgt damit auch Gefahren: "Die Preise für Wohnimmobilien liegen um zehn bis 30 Prozent höher als durch Fundamental-Daten gerechtfertigt", sagte Bundesbank-Vizepräsidentin Claudia Buch in Frankfurt am Main. Sie sind zum Teil also überbewertet. "Und das nicht nur in den Ballungszentren."

Wenn sich das Zinsniveau ändert, kann es eng werden

Aus Sicht der Bundesbank können steigende Immobilienpreise für die Finanzstabilität kritisch werden, wenn Banken vermehrt Kredite zu großzügigen Konditionen vergeben und sich das Zinsniveau ändert. Dies war ein Aspekt, der mitverantwortlich für die Finanzkrise von 2008/2009 war, weshalb Notenbanker in ihrer Rolle als Bankenaufseher bei dem Thema überaus sensibel sind.

In Deutschland haben rund die Hälfte der Bankkredite für Wohnimmobilien eine Zinsbindungsfrist von mehr als zehn Jahren. Das ist gut für die Kreditnehmer, aber nicht unbedingt für die Kreditgeber, also die Banken - insbesondere dann nicht, wenn die Inflation weiter so stark anzieht, dass eine Anhebung des allgemeinen Zinsniveaus wahrscheinlich ist.  

Diskussion über Änderung der Kreditregeln

Aus diesem Grund werden derzeit Maßnahmen diskutiert, die die Kreditvergabe an Konsumenten stärker reglementieren - etwa, indem nur ein bestimmter Prozentsatz des Einkommens zur Zahlung der Schulden verwendet werden darf, was faktisch die zum Kauf eines Hauses oder einer Wohnung gewünschte Kreditsumme beschränkt. Eine entsprechende Absichtserklärung findet sich im Koalitionsvertrag der künftigen Ampel-Regierung wieder.

Die Bundesbank steht solchen Ideen nicht generell ablehnend gegenüber, sieht aber auch massive Probleme. Denn "wir sind uns sehr bewusst, dass es sich hierbei um einen erheblichen Eingriff in die Vertragsfreiheit handelt", sagt Bundesbank-Vorstandsmitglied Joachim Wuermeling. Faktisch würde diese Maßnahme dem Kunden vorschreiben, welchen Kreditvertrag er abschließen darf und welchen nicht. Derzeit sieht Wuermeling keinen Grund für derart starke Eingriffe in den Markt und forderte die Banken auf, vielmehr generell vorsichtiger zu sein und Vorsichtsmaßnahmen zu treffen. Das letzte Wort hat ohnehin die Finanzdienstleistungsaufsicht Bafin.

EZB schätzt die Lage ähnlich ein

Auch die Europäische Zentralbank (EZB) hatte erst kürzlich vor den zunehmenden Risiken auf dem Markt für Wohn-Immobilien gewarnt. In der gesamten Eurozone seien die Preise im zweiten Quartal so stark gestiegen wie seit 2005 nicht mehr. "Die Häusermärkte in der Eurozone sind schnell gewachsen, wobei es wenige Anzeichen dafür gibt, dass es in Reaktion darauf zu einer Straffung der Kreditvergabestandards gekommen wäre", so Vize-Präsident Luis de Guindos. Allein in Deutschland wuchs die Vergabe von Hypotheken-Krediten im vergangenen Quartal um sieben Prozent, so die neuesten Bundesbank-Zahlen.

Die Branche wird also wieder riskofreudiger. Die Unterschätzung möglicher Kreditrisiken bei einem tendenziell anziehenden Zinsniveau und überbewerteter Vermögenswerte könnte das Gemisch werden, aus dem sich eine neue Krise speist. Dies alles in einer Situation, in der das Bewusstsein für Risiken angesichts der Entspannung der Corona-Lage im Sommer wieder nachgelassen hat.

Deutsches Finanzsystem in der Pandemie stabil

Bislang allerdings ist das deutsche Finanzsystem sehr gut und ohne große Blessuren durch die Coronakrise gekommen. So hat es entgegen der Erwartungen keinen signifikanten Anstieg an Insolvenzen gegeben - eine Folge der großzügigen staatlichen Hilfen und der Aufhebung der Insolvenz-Pflicht, so Bundesbank Vize-Präsidentin Buch. "Dem Finanzsystem sind somit kaum Verluste entstanden und die Widerstandskraft der Banken wurde nicht ernsthaft getestet." Auch die Kreditvergabe habe sich während der Pandemie dynamisch entwickelt, so dass es keine Engpässe für Unternehmen gegeben habe.

Dennoch sei das alles kein Grund, sich unbekümmert zurückzulehnen. Angesichts wieder steigender Risiken fordert die Bundesbank, den "antizyklischen Kapitalpuffer" der Banken wieder auszubauen. Mit diesem Instrument sollen in Zeiten reger Kreditvergabe stärkere Rücklagen geschaffen werden, die im Fall einer Krise genutzt werden können. Die Vize-Präsidentin der Bundesbank, die Chancen hat, ihrem Chef Jens Weidmann nachzufolgen, wenn der im Dezember geht, setzt derzeit also auf Vernunft und Maßhalten. Ob dieser Appell in den Banktürmen ankommt, wird sich in den nächsten Monaten zeigen.

Über dieses Thema berichtete BR24 am 17. November 2021 um 12:38 Uhr.