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Kündigung wegen Eigenbedarfs Zahl der Gerichtsverfahren steigt

Stand: 12.08.2021 06:00 Uhr

Mieter und Vermieter streiten nach Panorama-Recherchen immer häufiger wegen Eigenbedarfs vor Gericht. Im vergangenen Jahr gab es 14.743 entsprechende Verfahren an Amts- und Landgerichten, zehn Jahre zuvor waren es 8246.

Von Sebastian Asmus und Johannes Edelhoff, NDR

Die Zahl der Gerichtsverfahren nach Kündigungen wegen Eigenbedarfs ist in den vergangenen zehn Jahren deutlich gestiegen. Das belegen Zahlen, die der Deutsche Mieterbund (DMB) berechnet hat: Es gab in 2020 laut DMB 14.743 Verfahren um Eigenbedarf an Amts- und Landgerichten in Deutschland. Zehn Jahre zuvor waren es 8246.

Der Deutsche Mieterbund vermutet einerseits, dass aufgrund steigender Mieten und dem geringen Angebot an Wohnraum immer mehr Eigentümer ihre Wohnung selbst oder für Verwandte nutzen wollen. Andererseits sieht der Mieterbund den angespannten Wohnungsmarkt für Mieter als Grund. Manche Mieter wären bereit umzuziehen, aber sie finden auf dem Markt nur sehr viel kleinere Wohnungen, die das Gleiche oder mehr kosten. Das Ergebnis: Die Bereitschaft, sich gegen eine Eigenbedarfsklage zu wehren, steigt.

Die Geschäftsführerin des Kieler Mietervereins, Ann Sophie Mainitz, beobachtet auch mehr Fälle von vorgeschobenem Eigenbedarf: "Es gibt eben auch viele Vermieter, die das wirklich missbrauchen. Und da werden Mieterinnen und Mieter ganz vieler Dinge beraubt, die für sie existentiell sind."

Rechtsprechung zugunsten der Eigentümer?

Mainitz kann Mitgliedern bei einer Eigenbedarfskündigung aber oft kaum Hoffnung auf einen Verbleib in der Wohnung machen. Die Gerichte hätten in den vergangenen Jahren zahlreiche Urteile gefällt, die es Eigentümern erleichtern würden, Eigenbedarf durchzusetzen. Konrad Adenauer, Präsident der Vermieterorganisation Haus und Grund Rheinland-Westfalen, widerspricht der Darstellung: "Aus unserer Sicht sind die Gesetze mieterfreundlich und nicht vermieterfreundlich."

Allerdings entschied der Bundesgerichtshof (BGH) bereits im Jahr 2010, dass Eigenbedarf nicht nur für Kinder, Eltern, Großeltern oder Geschwister geltend gemacht werden kann. Es können auch Nichten, Neffen und Stiefkinder Nutznießer des Eigentums werden. In einem Urteil des BGH wurde der mögliche Kreis erweitert um Haushaltshilfen, Pflegepersonal und Au-pair.

Zudem ist es seit 2019 für Mieterinnen und Mieter komplizierter, soziale Härte geltend zu machen, um in der Wohnung bleiben zu können. Der BGH kritisierte die Praxis, Menschen im hohen Alter grundsätzlich vor Eigenbedarf zu schützen. Seitdem muss ein amtliches Gutachten Erkrankungen und die psychische Verfassung prüfen. Für Eigentümer erhöhen sich damit die Erfolgsaussichten auch im Streit mit sehr alten Menschen.

Der Präsident des Deutschen Mieterbundes, Lukas Siebenkotten, kritisiert die Möglichkeiten für Eigenbedarfskündigungen aufgrund der Rechtsprechung durch den BGH. Dafür seien aber unscharfe und weit gefasste gesetzliche Vorgaben verantwortlich. Der Mieterbund fordert, den Kreis der Personen, für die Eigenbedarf geltend gemacht werden kann, gesetzlich einzuschränken. Zudem müsse Eigenbedarf für eine Nutzung der Wohnung als Büro, Ferienwohnung oder Zweitwohnung ausgeschlossen werden.

Vier Eigenbedarfskündigungen von Eigentümergemeinschaft

Claudia Gude hatte mit ihrer Familie in einem Reihenhaus in Kiel-Friedrichsort gewohnt. Zwei Immobilienbesitzer, die sich zu einer Eigentümergemeinschaft zusammengeschlossen hatten, kauften es im Paket mit neun weiteren Reihenhäusern. Die Gudes erhielten im vergangenen Jahr eine Kündigung wegen Eigenbedarfs. Ein Neffe eines Eigentümers wolle dort einziehen, um die Eltern in Kiel pflegen zu können, hieß es in der Begründung. Die Familie erwog eine gerichtliche Auseinandersetzung, da ein anderes der Reihenhäuser im Besitz der Eigentümer zu der Zeit leer stand. Und dem Kieler Mieterverein sind drei weitere Fälle bekannt, in denen die Eigentümer bereits Eigenbedarf geltend gemacht haben.

Aufgrund einer schweren Erkrankung entschloss sich die Familie Gude aber gegen einen Prozess. Sie suchten sich eine Wohnung und zogen aus. Gut drei Wochen später erhielten sie ein Schreiben von den Eigentümern, dass der Eigenbedarf entfallen sei und sie zurückziehen könnten. Das kam für die Familie aufgrund des Aufwands nicht mehr in Frage. Anschließend verkauften die Eigentümer das Haus leerstehend. "Gab es diesen Eigenbedarf tatsächlich?", fragt sich Claudia Gude bis heute. Den Fall der Familie Gude bestätigen die Eigentümer. Bei einem Wohnungsbestand von etwa 100 Wohnungen sei die Zahl der Eigenbedarfskündigungen nicht zu beanstanden. Die Eigentümer schreiben, sie würden Geld verdienen durch Kaufen, Vermieten und Verkaufen. Aus diesem Grund würden immer wieder Wohnungen verkauft werden.

Eigenbedarf muss nur bis Ende Kündigungsfrist bestehen

Der im Kündigungsschreiben angeführte Kündigungsgrund muss nur bis zum Ende der Kündigungsfrist vorliegen. Fällt der Eigenbedarf danach weg, aber noch vor dem Auszug beziehungweise. der Räumung der Mieter, bleibt der Räumungsanspruch des Vermieters bestehen. Er kann die Wohnung dann neu vermieten oder verkaufen.

Die Geschäftsführerin des Kieler Mietervereins fordert von der Politik, dass die Regeln für Eigenbedarf enger begrenzt werden: "Wenn ich als Eigentümer eine halbwegs plausible Argumentation dafür habe, warum der Eigenbedarf nicht mehr besteht, dann stehen Mieter mit leeren Händen da. Das muss von der Bundesregierung geändert werden." Konrad Adenauer von Haus und Grund in Rheinland-Westfalen widerspricht: "Es gibt kein Recht auf ewige Miete. Man kann nicht erwarten, dass man ewig dieselbe Wohnung bewohnen kann. Das ist irreal und ungerecht. Dann kann man nicht mehr in seinem Eigentum machen, was man eigentlich möchte."

Laut Wahlprogrammen wollen sowohl Bündnis90/ Die Grünen als auch Die Linke den Eigenbedarf neu regulieren und beschränken.

Über dieses Thema berichtete das Erste am 12. August 2021 um 21:45 Uhr in der Sendung "Panorama".