Alt- und Neubauten in Berlin | Bildquelle: dpa

Geplantes Gesetz in Berlin Ist der Mietendeckel verfassungsgemäß?

Stand: 28.08.2019 08:48 Uhr

Viele Mieter trauen ihren Ohren nicht: Berlin soll eine Höchstmiete von acht Euro pro Quadratmeter bekommen? Doch noch ist die Idee nicht Gesetz. Und ob der Berliner Senat die Mieten regeln darf, ist umstritten.

Von Iris Marx, ARD-aktuell

Am 18. Juni 2019 hat der Berliner Senat ein Eckpunktepapier beschlossen. Zentrale Regelung: "Ein Mietenstopp für fünf Jahre und eine Begrenzung der Wiedervermietungsmiete auf die Höhe, die der Vormieterhaushalt bezahlt hat. Zudem werden Mietobergrenzen festgelegt, auf die bereits sehr hohe Mieten auf Antrag abgesenkt werden können."

Diese Regelung soll für rund 1,5 Millionen Mietwohnungen in Berlin gelten. Ausgenommen sind nur preisgebundene Wohnungen - also Sozialwohnungen.

Darf eine Landesregierung überhaupt die Miethöhe regeln?

Die Eckpunkte werden zurzeit in ein entsprechendes Landesgesetz gegossen, das am Freitag vorgestellt werden und Anfang 2020 in Kraft treten soll. Und bereits hier könnte das erste Problem liegen. Denn ob ein Bundesland oder der Bund ein Gesetz verabschieden darf, regelt das Grundgesetz. Dort gibt es neben der ausschließlichen Landeskompetenz (Artikel 72) die ausschließliche Bundeskompetenz (Artikel 73) - sowie als dritten Fall die sogenannte konkurrierende Gesetzgebungskompetenz in Artikel 74.

Dieser Artikel enthält eine Reihe von Aufzählungen, auf welchen Rechtsgebieten die Kompetenzen zwischen Bund und Land miteinander konkurrieren. Auf diesen Rechtsgebieten dürfen die Länder nur dann ein Gesetz erlassen, wenn der Bund das nicht gemacht hat.

Bereits in Artikel 74, Absatz 1 heißt es: "Die konkurrierende Gesetzgebung erstreckt sich auf folgende Gebiete: Das bürgerliche Recht (…)". Geregelt ist dieses bürgerliche Recht im Bürgerlichen Gesetzbuch - ein Bundesrecht. Dort ist in den §§ 535 ff das Mietrecht geregelt.

In diesem Abschnitt finden sich auch die Bestimmungen zur Mietpreisbremse, eingeführt durch das Mietpreisbindungsgesetz. Hierin ermächtigt der Bund ausdrücklich die Länder, bei einem angespannten Wohnungsmarkt per Verordnung die Mieterhöhung bei Neuverträgen zu begrenzen.

Es ist klar, dass eben dies die Länder nicht von alleine tun können. Die Bestimmungen sind gerade vom Bundesverfassungsgericht bestätigt worden. Dennoch will die Berliner SPD eine Länder-Kompetenz ableiten und stützt sich dabei auf ein eigenes Rechtsgutachten. Trotz der Regelungen im Bürgerlichen Gesetzbuch heißt es dort zusammenfassend: "Es ergeben sich aus dem Grundgesetz für den vorliegenden Zusammenhang keine Einschränkungen der Gesetzgebungszuständigkeit des Landes Berlin, weil keine Bundeszuständigkeit mit Sperrwirkung besteht."

Der Wissenschaftliche Dienst des Bundestages sieht das allerdings genau anders. Dort heißt es: "Mit dem Mietpreisbindungsgesetz hat der Bundesgesetzgeber auf dem Gebiet des bürgerlichen Rechts eine erschöpfende Regelung für die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn getroffen. Für die Länder gibt es unter diesem Kompetenztitel daher keine Möglichkeit einer eigenen gesetzlichen Regelung."

Der Mietendeckel und das Grundrecht auf Eigentum

Unabhängig von der Frage, ob das Land Berlin die Mieten regeln darf, steht die Frage: Dürfen die das durch einen Mietendeckel? Denn ein solcher Deckel würde in das Eigentum der Vermieter eingreifen, geschützt durch Artikel 14 des Grundgesetzes.

Die Vermieter müssen zwar gewisse Einschränkungen tolerieren, das hat auch gerade noch einmal das Bundesverfassungsgericht für die Mietpreisbremse bestätigt.

Die Frage ist aber, ob ein zusätzlicher Mietendeckel das verfassungsrechtliche Fass nicht zum überlaufen bringt. Der Wissenschaftliche Dienst schreibt dazu: „Die von Art. 14 Abs. 1 GG gezogenen Grenzen wären aber jedenfalls dann überschritten, wenn Mietpreisbindungen auf Dauer zu Verlusten für den Vermieter oder zur Substanzgefährdung der Mietsache führen würden." Und genau das befürchten beispielsweise Eigentümerverbände.

Wieviel zahlen Berliner Mieter?

Der Mietspiegel sieht so dramatisch nicht aus. Monatlich 6,72 Euro kalt je Quadratmeter stehen darin, das ist aber ein gewichteter Durchschnittswert aus vier Jahren. Wer jetzt eine Wohnung sucht, von dem verlangen Vermieter 11,60 Euro, wie Immowelt jüngst ermittelte - verglichen München (18,60) oder Leipzig und Essen (je sieben) ein mittelmäßiger Wert.

Aber nirgends steigen die Angebotsmieten demnach nur annähernd so stark wie in Berlin: In zehn Jahren haben sie sich verdoppelt. Täglich verzweifelten Mieter, einen Umzug könnten sich viele nicht mehr leisten, erklärte der Berliner Mieterverein. Der Mietendeckel sei Notwehr - der Verein hatte selbst ein Modell mit Höchstmieten entworfen, die Bausenatorin unterbietet es nun.

Mietendeckel überhaupt erforderlich?

Zu einer Verfassungsmäßigkeit gehört auch, dass die Maßnahme überhaupt erforderlich ist - und dass kein milderes Mittel zur Verfügung steht. Ob durch mehr Wohngeld oder schlicht dem Bau von mehr Wohnungen der Mietmarkt nicht ebenso gut entspannt werden kann, das muss sich auch die Berliner Landesregierung fragen lassen. Deren Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher wurde hämisch schon als "Bauverhinderungssenatorin" bezeichnet.

Der Wohnungsneubau in der Hauptstadt kommt nicht wirklich voran. In einer Mitteilung des Statistischen Landesamts aus dem März 2019 heißt es, die Zahl der genehmigten Wohnungen in Berlin sinke weiter: "Die Berliner Bauaufsichtsbehörden haben 2018 nach Angaben des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg insgesamt 24.218 Wohnungen genehmigt, 2,1 Prozent weniger als im Vorjahr. Damit ist die Zahl der genehmigten Wohnungen das zweite Jahr in Folge gesunken."

Verschiedene Parteien kündigten bereits an, gegen das geplante Gesetz vor dem Bundesverfassungsgericht zu klagen. Aber diese Verfahren können sich hinziehen. Es hätte aber auch jetzt schon großen Einfluss auf den Wohnungsmarkt. Der Berliner FDP-Bundestagsabgeordnete Christoph Meyer sagt, dass "Investitionsentscheidungen heute getroffen werden und wegen der unsicheren gerichtlichen Prognose kaum noch einer bauen wird".

Viele Mieter haben die Auswirkungen des noch nicht existierenden Gesetzes bereits ganz konkret gespürt. Nach der Vorstellung der Eckpunkte, ist vielen Berlinern die Miete erhöht worden. Der rot-rot-grüne Senat kündigte an, diese wieder rückgängig zu machen. Er verspricht auch, zu hohe Mieten auf Antrag abzusenken. Das klingt nach sehr viel Arbeit für die Bezirksämter, die möglicherweise Hundertausende Mieten überprüfen müssten.

Über dieses Thema berichteten die tagesthemen am 27. August 2019 um 22:15 Uhr.

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Iris Marx, ARD-aktuell

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